济南市人民政府关于印发济南市城市建设项目审批管理暂行规定的通知
山东省济南市人民政府
济南市人民政府关于印发济南市城市建设项目审批管理暂行规定的通知
文件号:济政发〔2005〕33号
各县(市)、区人民政府,市政府各部门:
《济南市城市建设项目审批管理暂行规定》已经市长办公会议研究通过,现印发给你们,望认真贯彻执行。
济南市人民政府
二OO五年十二月二十二日
济南市城市建设项目审批管理暂行规定
第一章 总 则
第一条 为进一步规范城市建设项目的审批管理,促进城市建设健康、和谐发展,依据有关法律法规,结合我市实际,制定本规定。
第二条 凡在市内6区(含高新区)范围内,需市政府及市有关部门审批的建设项目均适用本规定。各章另有具体规定的,以各章规定的范围为准。
第三条 市发展改革、规划、国土资源、建设、环保、房管、城管执法、市政公用、财政、监察等部门按各自职能,负责相关审批管理及监督工作。
第二章 旧城改造项目
第四条 旧城区主要是指市区二环路以内和长清城区组团范围内的区域。
第五条 旧城区改造应逐步调整、搬迁污染工业企业,控制人口和建筑容量,增加公共绿地和开敞空间,完善服务、交通等设施,改善整体环境,提升城市功能。
第六条 限制零星插建项目。严格控制用地面积小于5000平方米的零散用地建设,高层建筑用地面积小于3000平方米、多低层建筑用地面积小于2000平方米的零散用地不应单独用于居住用地开发。用地面积未达到上述标准,但有下列情况之一,且不妨碍城市规划实施的,可予核准建设:(一)邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况,确实无法调整、合并的;(二)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制,确实无法调整、合并的;(三)已取得土地出让手续的成片用地周边零星用地确实难以单独实施招、拍、挂,在确保政府土地收益最大化的前提下,可协议出让给已取得成片土地使用权建设单位的。
第七条 对改造难度大的地段和项目,可与其他商业、旅游、娱乐、经营性房地产等项目捆绑,整体实施招、拍、挂。
第八条 城市规划确定搬迁和限制发展的单位,应严格限制在原地进行新的建设。
第九条 经十路、历山路、胶济铁路、纬十二路围合区域内需改造的地段和项目,其建设容量在满足有关容积率核定标准的前提下,可按“拆一建二”原则控制,并应结合院落改造整合周边环境。
第十条 征地范围内代征、代拆城市道路、公共绿地或其它城市公共用地比例较大的以及拆迁量大、改造成本高的危旧住宅、棚户区的改造项目,其容积率可适当增加,但累计增加的指标应符合有关容积率核定标准。
第十一条 旧城改造应坚持合理配套、同步建设的原则。用地规模超过3公顷的改造项目须编制详细规划。较大范围用地进行详细规划时,应优化、整合区域内中小学用地,完善社区体育设施和卫生保健服务系统,并设置老年、青少年活动场所等配套设施。
居住用地内应按不低于居住户数50%的标准配建停车位,条件具备时应适当增加,且以建设地下停车场为主,尽量减少地上停车。
第三章 旧村(居)改造项目
第十二条 在新一轮城市总体规划方案确定的城市中心城区规划建设用地及其外缘地带范围内的旧村(居)改造适用本规定。因城市发展需要,市政府统一规划、统一征收涉及特定区域的旧村(居)改造,由政府按现行的法律法规规定统一组织实施,不适用本规定。
第十三条 旧村(居)改造项目建设必须符合城市总体规划和土地利用总体规划以及产业发展规划的要求,按规定程序办理规划、土地和建设管理等各项审批手续,并接受有关部门的监督和管理。
第十四条 旧村(居)改造必须以村(居)全部土地资源统筹编制总体策划方案。
总体策划方案由镇(办)政府负责会同相关村(居)编制;各区政府负责组织审查并报市有关部门;市建委会同有关部门会审后,报市旧村(居)改造工作领导小组审定。
总体策划方案应包括以下内容:旧村(居)改造需迁村并点的意见;旧村(居)土地使用、变迁和现状情况;旧村(居)户籍在册人口状况;旧村(居)全部土地按“三类用地”分配使用以及是否合并重组使用的意见;规划策划方案;资金筹集、村(居)民拆迁补偿安置、旧宅基地整理、政府统征储备用地补偿等具体事宜的处置意见;旧村(居)改造的实施进度计划等。
第十五条 新建、改建的单一居住社区居住规模不宜小于800户,其选址要在符合城市规划、具备基础设施配套条件的前提下,遵循宜改则改、宜迁则迁、宜并则并的原则确定。不符合城市规划或单独改造达不到规模的,可采取迁村并点或按规划要求重新选址集中新建。
对单独改造达不到规模的、有实施特定规划要求的或村(居)有自愿要求的旧村(居)改造,在能够与符合城市规划要求的开发建设用地相结合的前提下,可与房地产开发项目捆绑,整体实施招、拍、挂。村(居)民安置住宅建设应作为招、拍、挂供地的附加条件之一。
居住社区住宅建筑以多层为主,严格控制低层建筑,在满足规划条件的情况下,鼓励建设小高层和高层;配套设施及规划各项指标应符合有关法律、法规和城市居住区规范要求。
第十六条 旧村(居)全部土地划分为用于安置村(居)民住宅建设的居住用地(以下简称居住用地)、用于村(居)民生产经营设施建设的生活保障用地(以下简称生活保障用地)和政府统征储备用地3类。
居住用地按现户籍管理在册人员,以人均土地面积不超过30平方米的标准核定;生活保障用地按现户籍管理在册人员、所在区域土地级别以及经济发展情况,以人均土地面积不超过25平方米的标准核定;除前两类用地外,其余土地为政府统征储备用地。
对居住用地和生活保障用地,原属于集体所有的,可按照国家有关规定征为或转为国有土地划拨使用,核发《国有土地使用证》;暂不具备征为或转为国有土地条件的,也可保留为原集体经济组织所有土地,核发《集体建设用地使用证》。政府统征储备用地分别采取即时征收、预约征收或规划储备征收的方式征收储备。政府统征储备用地在政府尚未实施征收时,仍应保持农业生产活动。
对批准的居住用地和生活保障用地,可由村(居)委员会依法决定是否合并重组使用;其法定使用人在对其用地依法处置后,可以享有转让、出租的权利,但不得再申请新的用地;如确有必要,生活保障用地可暂按工业用途和正在执行的地价标准用于抵押贷款。
第十七条 村(居)委会负责实施旧村(居)改造中村(居)民的拆迁安置工作;拆迁安置的对象应为现有本村(居)户籍在册人口;拆迁安置的标准和实施办法参照《济南市统一征用土地暂行办法》(济政令〔2003〕第204号)有关规定执行。
旧村(居)改造中,按规划应腾空收回的原宅基地上房屋及其附属物,由村(居)委会负责组织即时拆除。
第十八条 居住用地和生活保障用地上的建筑,凭国有(集体)土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程质量竣工验收报告办理房屋初始登记手续,核发《房屋所有权证》。
村(居)民或村集体经济组织拥有的国有划拨土地上的房产,在补交国有土地出让金后,可以上市交易。集体土地上的房产,不得上市交易,可在本村(居)村(居)民之间转让。
第十九条 旧村(居)改造新建居住社区住宅建设的适用、安全、耐久、环境、经济等性能必须达到国家《住宅性能评定技术标准》规定的1A级标准,鼓励有条件的向2A、3A级提升。
第四章 土地集约利用
第二十条 为保证土地利用总体规划的实施,充分发挥土地供应的宏观调控作用,应严格控制建设用地量和建设项目用地规模,最大限度地集约利用土地。
第二十一条 国土资源部门要严格按照规定进行用地预审,并将用地预审列入建设项目审批的重要程序。
第二十二条 新增建设用地必须符合国家和省产业政策,要严格按照省政府办公厅《关于做好〈山东省禁止、限制供地项目目录〉和〈山东省建设用地集约利用控制标准〉实施工作的通知》(鲁政办发〔2005〕27号)精神,严格控制限制供地项目,对禁止供地的项目一律不予受理用地申请,不办理用地审批手续。
第二十三条 国家级开发区土地投资强度一般不低于3600万元/公顷,省级开发区土地投资强度不低于2400万元/公顷。在开发区内,固定资产投资小于500万元的项目,原则上不单独供地,可通过建设标准厂房解决经营场所。
第二十四条 各类建设项目用地指标,要严格按照省政府办公厅鲁政办发〔2005〕27号文件中确定的山东省建设用地集约利用控制标准执行,其中,一般工业项目建设用地投资强度根据行业分类和地区类别分别确定。
第五章 集资、合作建房项目
第二十五条 职工住房条件较差的企业,可在符合城市规划的前提下,利用本单位存量土地,采取职工集资建房或合作建房的方式,解决职工的住房问题。 严禁任何单位借集资、合作建房名义,变相搞实物分配或商品房开发。
第二十六条 集资、合作建房纳入市经济适用住房建设计划和用地计划管理,不减免城市建设综合配套费。
企业1999年1月1日以后征用的使用性质为非住宅的土地,不得用于集资、合作建房;之前征用的依法改变土地使用性质后,可用于集资、合作建房。
第二十七条 集资、合作建房项目按照企业职工集资建房项目审批管理规定的程序报批,由企业自行组织建设。已审批的集资、合作建房项目,自审批之日起1年内不能开工建设的,需重新办理报批手续。
第二十八条 集资、合作建房的户型面积标准按照经济适用住房的建设标准确定。
第六章 批后管理
第二十九条 建设项目批后管理是指相关行政主管部门依法对已经审批的项目建设实施的全程监督管理。
市发展改革、规划、国土资源、建设、环保、房管、市政公用、城管执法、财政、监察等部门,按照各自管理权限各负其责,对审批后的建设项目加强监督检查,每年至少集中检查1-2次,切实督促建设单位按照审批的内容进行建设。
第三十条 相关行政主管部门与城管执法部门应加强衔接,及时互通审批事项、有关行政处罚等信息,建立高效顺畅的互动机制。
第三十一条 相关行政主管部门在对审批的建设项目监督检查时,发现违法行为需要实施行政处罚等强制性措施的,应当告知或移送城管执法部门处理。城管执法部门应当及时依法采取措施,对违法建设行为进行处罚和制止,并将处理结果告知相关行政主管部门。
第三十二条 对未经审批进行建设的违法行为,由城管执法部门依法进行查处。城管执法部门正在查处的违法行为未结案的,或违法行为未按要求改正的,以及违法当事人未完全履行处罚决定的,相关行政主管部门应暂缓为其办理新的建设手续。
第七章 居住区配套设施验收备案
第三十三条 为加强居住区配套设施建设的管理,根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规,对新建居住区实行配套设施验收备案制度。
第三十四条 居住区配套设施验收备案是指对经规划批准的、为新建居住区服务的市政公用基础设施和公共配套服务设施的建设进行配套设施验收及备案的行为。主要包括以下内容:(一)配套设施是否按规划实施并建设完毕;(二)工程质量验收手续是否完备;(三)住宅产业化技术要求是否落实;(四)拆迁补偿安置方案是否落实;(五)前期物业管理是否落实;(六)法律、法规规定需要验收的其他事项。
第三十五条 居住区建设开发单位负责组织居住区配套设施验收工作并向市建设行政主管部门备案。凡未经配套设施验收及备案或验收不合格的项目不得交付使用。
第八章 附 则
第三十六条 本规定自公布之日起施行。
第三十七条 本规定由市建委负责解释。
《刑法》第三百四十一条规定：非法收购、运输、出售珍贵、濒危野生动物及其制品的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；情节严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；情节特别严重的，处十年以上有期徒刑，并处罚金或没收财产。为了提高司法实践的可操性，依法惩处破坏野生动物资源的犯罪活动，最高人民法院于2000年颁布了《关于审理野生动物资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），其中第二条规定：刑法第三百四十一条第一款规定的“收购”包括以营利和自用为目的的购买行为；“运输”包括携带、邮寄、利用他人、使用交通工具等方法进行运送的行为；“出售”包括出卖和以营利为目的的加工利用行为。2008年6月，最高人民检察院和公安部联合颁布的《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（一）》采纳了最高人民法院的解释，同样规定非法收购、运输、出售珍贵、濒危野生动物及其制品案的“出售”包括“出卖和营利为目的的加工利用行为。
最高司法机关对本罪中“出售”行为的解释是一致的。但这条看似简单明了的解释，却在理论界和司法实践中引发了争议。在学理界，不少有关法律解释的论述引用了该解释。“肯定说”认为其是合理的扩张解释，“否定说”则认为其是违背罪刑法定原则的类推解释。在司法实践中，对如何正确理解和适用该条解释更有不同的观点和看法。其中最有争议的是，工艺品加工从业人员受人雇请，对珍贵、濒危野生动物制品进行加工行为，能否认定为非法出售珍贵、濒危野生动物制品罪。目前实践中，对通过加工行为牟利的行为人，一般都依据《解释》认定为非法出售珍贵、濒危野生动物制品罪。但争议仍然存在，归纳起来，主要观点有三种。
第一种观点认为，最高司法机关已经对“出售”行为作了扩张解释，凡是以营利为目的，对珍贵、濒危野生动物制品进行加工利用的行为，就应当认定为非法出售珍贵、濒危野生动物制品罪。本罪是选择性罪名，有什么行为就认定相应的罪名。没有必要对加工从业人员的行为与其上下游环节的其他行为认定为共同犯罪，进行主从犯的划分。
第二种观点认为，“加工”与“出售”是两个涵义明显不同的概念，刑法第三百四十四条规定的非法收购、运输、加工、出售国家重点保护植物、国家重点保护植物制品罪中，是将加工、出售两个行为并列规定，也正说明了两者的不同。《解释》将“出售”解释为出卖和以营利为目的加工利用行为，解释的对象是“出售”，应从“出售”可能包含的涵义来理解“以营利为目的的加工利用行为”，不能超出“出售”可能具有的含义。《解释》中的“以营利为目的的加工利用行为”，一般是指以出卖为目的，为了提高野生动物制品的附加值而进行加工利用的行为，如将象牙雕刻成工艺品，以期卖得更好的价格；或者为了提高其他产品的价值，而将野生动物制品利用到其他产品中的行为，如将虎骨浸泡在酒类产品中，将熊胆汁添加到药品中，行为人在形式上出售的是其他产品，但这种行为如果未经批准，也侵犯了野生动物资源管理制度，有必要对这种行为认定为非法出售野生动物制品罪，予以刑事处罚，以达到严格保护野生动物资源的目的。而工艺品加工从业人员，主观上没有出售的目的，客观上没有出售的行为，在刑法没有将加工行为规定为犯罪的情况下，是不能认定为犯罪的。
第三种观点认为，将“出售”解释为出卖和以营利为目的的加工利用行为并无不妥。这种观点认可第二种观点对“以营利为目的的加工利用行为”的理解，认为在现实中确实存在其他形式的，具有“出售”特征的加工利用野生动物制品的行为，除前文所述的几种以外，还有如将小件的野生动物制品镶嵌在其他工艺商品之上等等。将这些行为界定为出售，没有超出社会大众的预测预测可能性，《解释》对“出售”的含义作出扩张解释，符合刑法的目的和真实含义。对有争议的加工工艺从业人员的行为，则应视情区别对待。对明知是他人非法收购、出售的野生动物制品而代为加工的，不管是否从中营利，可以按非法收购、出售珍贵、濒危野生动物制品罪的共犯处理。缺乏明知要件，或对不是非法收购而来的珍贵、濒危野生动物制品进行加工的、委托加工者也没有出售目的的，加工工艺从业人员的行为自然不能以犯罪处理。
笔者同意第三种观点。
首先，从立法本意上分析，立法者并无意单独将加工野生动物制品的行为规定为犯罪。本罪是1997年刑法新增的罪名，当时只将非法收购、运输、出售三种行为规定为犯罪，显然不包括加工行为。之后是2000年最高法将“出售”解释为出卖和以营利为目的加工利用行为，一定程度上扩张了“出售”的含义，其目的应该是将一些具有出售特征的加工利用行为纳入刑事处罚的范畴。但是要看到，2002年全国人大常委会作出《刑法修正案（四）》的决定时，在刑法第三百四十四条中又新增了非法收购、运输、加工、出售国家重点保护植物制品罪。如果立法机关和最高人民法院有意单独将加工行为纳入刑罚范畴，那么在这次刑法修正时，完全可以对刑法第三百四十一条一并修正，将“非法收购、运输、出售”修正为“非法收购、运输、加工、出售”，与刑法第三百四十四条保持平衡一致。但立法者没有这样做。即使认为这可能是立法上的疏漏，按照法无明文不为罪的刑法基本原则，加工行为是不能单独定罪的，除非与其他行为构成共同犯罪。
其次，从本罪的构成要件来分析，《解释》的目的并非是为了将加工工艺从业人员的行为纳入犯罪范畴。本罪的主观方面是故意，但没有要求以具有营利目的为要件，不管出于什么动机和目的，包括以营利为目的，只要是非法实施了收购、运输、出售行为，就构成犯罪。《解释》将“出售”解释为出卖和以营利为目的的加工利用行为，特地在加工利用行为之前加了“以营利为目的”这个定语，似乎非法出售珍贵、濒危野生动物制品罪须以营利为目的。笔者认为这是因为解释者一方面要提高打击破坏野生动物资源犯罪的力度，另一方面也要遵循罪刑法定原则和司法解释不能超越立法的原则。从而根据“出售”具有营利的特征，从“出售”可能具有的含义出发，对其作出合理的扩张解释。最高司法机关的解释尚且要遵循基本的原则和原理，不能随意僭越，那么司法工作人员更应在罪刑法定的基础上，准确理解法律及其解释，做到正确适用，否则就会陷入类推的泥潭。将加工工艺从业人员的加工行为一概定性为非法出售野生动物制品罪，就有类推之嫌。
第三，将部分不法加工从业人员的行为认定为非法收购、出售野生动物制品罪的共同犯罪，既符合共同犯罪的构成理论和立法精神，也是当前形势的需要。如果加工者明知他人的珍贵野生动物制品是非法收购而来的，或者准备用于出售营利，而代为加工。那么其与持有者在主观上形成意思联络，客观上又实施了帮助行为，是符合共同犯罪的主客观条件的，可以将其认定为非法收购、出售珍贵、濒危野生动物制品的共犯。因其在共同犯罪中所起的作用较小，一般应认定为从犯，予以从轻、减轻或免予处罚，以体现罪刑相适应的原则。当然在实践中，因为各种原因，未必能查清持有者的物品来源、目的，及加工者是否明知。这种情况下，应按照存疑有利于被告人的原则，作出相应的处理决定，体现打击犯罪与保护人权并重的原则。当前我国的国内生态环境有恶化的趋势，国家也提出了构建生态文明的目标。在国际上，我们已相继加入了保护环境、保护动植物资源的相关国际公约。严厉打击相关刑事犯罪，既是维护生态的需要，也是履行相关国际公约义务的需要。笔者认为，我国的刑事立法体现了从严打击破坏环境资源犯罪的精神。如非法收购、运输、出售珍贵、濒危野生动物制品罪和非法收购、运输、加工、出售国家重点保护植物制品罪。这两罪的犯罪对象一般是其他犯罪的犯罪所得，实际上是赃物犯罪（掩饰隐瞒犯罪所得罪）的特殊类型，刑法予以特别规定，并且规定了相对较重的法定刑，就是为了扼制相关的犯罪，实现保护环境资源的目的。执法过程中，要与该立法精神保持一致，当严则严，对符合犯罪构成要件的行为要严厉打击。在立法上，适当时机，增设非法加工珍贵、濒危野生动物、野生动物制品罪也未尝不可。
（作者单位：福建省仙游县人民检察院 ）
