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建设部房地产业司关于贯彻建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》实施意见的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 05:05:39  浏览:8738   来源:法律资料网
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建设部房地产业司关于贯彻建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》实施意见的通知

建设部房地产业司


建设部房地产业司关于贯彻建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》实施意见的通知
建设部房地产业司



各省、自治区建委(建设厅)、直辖市建委、市政管委、房地产管理局:
《城市新建住宅小区管理办法》,简称《办法》,以中华人民共和国建设部令第33号发布,自一九九四年四月一日起施行。为贯彻和推动这一《办法》的实施,经研究,提出如下意见:
一、各地要高度重视《办法》的发布实施,把新建小区的管理工作提到重要位置上来。住宅小区推行社会化、专业化的管理模式,由物业管理公司统一实施专业化管理,是我国房地产管理体制深化改革的重要举措。按照《办法》管理小区,变过去的行政福利型管理形式为企业经营服务
型,将促进住房在消费环节形成良性循环的新运行机制,以更好地维护住宅小区使用功能、延长房屋使用年限,为居民创造一个整洁、文明、安全生活方便的居住环境。各地要组织建设、房地产管理、房地产开发、房地产经营等有关部门和单位,结合本地区近几年住宅小区开发建设和管理
中的经验教训,认真学习《办法》,统一思想、提高认识、更新观念、尽快制定出实施细则,以贯彻执行《办法》,切实提高住宅小区管理的整体水平。
二、各地要在贯彻《办法》的同时,对本地新建住宅小区进行一次全面摸底调查,对小区的管理工作实行分类指导,对即将入住的住宅小区,要严格按照《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》建法〔1993〕814号文组织验收,以保证住宅小区的建设质量,为实施专业化管理创
造条件。同时应及时选聘物业管理公司,组织成立管委会,按《办法》的要求,对入住后的小区实行统一的专业化管理。对在建的住宅小区,要按《办法》的要求,提前做出物业管理规划和实施方案。房地产开发企业在出售房屋前,一方面要认真选聘物业管理公司,与其签定小区物业管理
合同,条件成熟的地区,可采取招标等方式选聘物业管理公司,鼓励公平竞争,以推动物业管理水平的提高。一方面在办理售房手续时,要在买卖合同中就承买人必须遵守小区管理有关规定作出明确的约定,以保证入住小区后管理工作的开展。凡纳入我部住宅建设小区试点的单位,要按《
办法》的各项要求完善小区管理工作。物业管理工作落实情况是新建小区试点总体水平考核的重要内容。
对《办法》发布前,未按《办法》实施管理的住宅小区,应按《办法》要求,逐步转换机制推行专业化管理,尽快改变各自为政,多家分割管理的局面,突破传统的政企不分的房屋管理体制。贯彻《办法》要着重抓好几个主要环节:一是对本地区推进物业管理工作要有具体的组织布置
与领导;二是做好建设开发单位选聘物业管理单位前后之间的衔接工作;三是物业管理单位与服务对象即广大居民用户之间的实行有偿服务的责、权、利关系。
三、要加强对物业管理公司的指导与管理。物业管理公司要接受当地房地产管理部门及住宅小区所在地人民政府的指导与监督,物业管理合同和小区管理办法要报当地房地产行政主管部门备案。各级房地产管理部门要指导物业管理公司,通过建立健全管理制度,规范管理工作,提高管
理水平。要及时掌握物业管理公司在经营管理服务中出现的新情况,主动协调有关部门解决问题,为物业管理工作的开展创造条件。同时要组织物业管理公司经理及骨干进行短期的集中学习、培训、研讨、学习房地产有关法规、政策,不断提高物业管理队伍的整体素质,及时总结成绩、表
彰先进、推广先进经验。
四、目前,我国的物业管理工作处在起步阶段,发展不平衡,南北差异较大,各地在贯彻《办法》推行小区物业管理工作中,要注意与本地区的经济发展水平、居民的消费承受能力相适应。收费要公平、服务要优质,各有关部门应努力创造条件,鼓励物业管理公司利用小区内经营性用
房开展多种经营及方便居民生活的多项服务,以经营收益来弥补管理经费的不足。切实减轻住户负担,确保物业管理单位以优质、高效、规范的服务树立起良好的企业形象。
五、1995年,我部将组织第二批《全国文明住宅小区》达标考评工作,各地要结合贯彻《办法》努力认真开展争创全国文明住宅小区的活动。
请各省(直辖市)结合贯彻《办法》,按附表要求填写“新建小区管理状况摸底表”(包括中外合资、外商独资企业的新建住宅小区),汇总后于8月31日前统一报我部房地产业司物业管理处备案。
附表:新建住宅小区管理状况摸底表
省(市) 填报人: 电话:
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|序号|城市名称|小区名称|规模(平米)|开发建设单位|入住时间|管理形式|管委会设立|联系人|电话|
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1994年4月25日
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论当代西方国际法的走向

Introduction to modern western public international law

吴 越 西南政法大学特聘教授,法兰克福大学法学博士




原载 [德] 魏智通 主编,国际法,吴 越,毛晓飞译,
北京,法律出版社2002年10月版
(德国法学教科书译丛;网上法律书店在线书目):中文版导论
中国公法网以及中国政治学网转载
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内容提要

本文在总结当代西方国际法的基础上,认为当代国际法与国内法的关系是以"二元论"为基础的,国际法调整国家间关系的这个本质仍然没有变。当代西方国际法的三大主题是国际维和与武装冲突、发展与环境、民主与人权。显然,在民主与人权的理解上,发达国家与发展中国家有着不同的认识。围绕着这三大主题的,则是国际合作、对话与改革三大主旋律。此外,在研究当代西方国际法时,应当重视欧洲大陆的国际法与美英国际法思想间的微妙差异。

Abstracts

This paper, starting from an introduction to modern western public international law, holds that the relationship between public international law and law of states still bases on the theory of dualism. The main topics of modern public international law are international peace keeping and armed conflicts, the dilemma between development and environment protection, democracy and human rights. Of course, the industrial countries and the developing countries have different values regarding the conception of democracy and human rights. The main objects of modern public international law are international cooperation, dialogue and reform. The difference between the continental Europe and Anglo-American countries should not be omitted by studying western public international law.

关键词

国际法、国际法与国内法的关系、国际维和与武装冲突、发展与环境、 民主与人权 国际合作、对话与改革

Keywords

public international law, relationship between public international law and law of states, international peace keeping and armed conflicts, development and environment, democracy and human rights, international cooperation, dialogue and reform



引 言
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应当说,国际法并非"西方"的专利。中华法系在古代早已形成独特的国际法思想与实践。仅以和平与战争的实践为例,从"以和为贵"、"先礼后兵"可以看出,中华法系的国际法思想始终是以和平为主旋律的,狭义的战争法即"战中之法"居于次要地位,战争并非目的,而是手段而已。即使战争不能避免,仍然要受到习惯法的约束。从"两国交兵,不斩来使"、"勿杀无辜"的实践看来,中华古代的和平与战争思想与当代的国际战争法规则是何等相似。然而,在世界近代史中,璀璨的中华文明遭到了西方殖民者炮舰的蹂躏[1]。西方文明从此主导世界,西方的价值观也就成了"主流"的价值观。国际法也就成了"西方"的国际法。在西方法律价值观主导的秩序中,其他法系、包括中华法系的地位一直没有得到应有的承认。

二次世界大战结束后,随着"民族自决权"的觉醒,殖民地国家纷纷走向独立。第三世界国家谋求建立新的国际秩序。尤其是在经历了"东西"冲突及"南北"矛盾的整合之后,世界格局出现了巨大的转变,当代国际法也不再聆听一个声音、遵循一种模式。就连西方的国际法学者也不得不承认,当代国际法已经不完全是西方的天下。历史不容逆转,时代迈着自身的步伐前进。当代的国际关系已今非夕比,全球化趋势已成定局。崛起的中国正在重新构造自身的全方位国际关系,寻找自己的地位。在这样的背景下,也就有必要了解当代西方国际法的走向。
一、国际法的起源、本质及与国内法的关系
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西方学者看来,当代国际法的雏形可以追溯到古罗马法中的"万民法"[2],它是"市民法"[3]的对应物。市民法调整的是罗马人之间的关系,而万民法则调整罗马人与非罗马人之间的关系。万民法是从罗马的外国人法中发展而来的,其内容则十分广泛,它大致相当于今天的国际公法、国际贸易法、海商法与国际民事诉讼法。到公元15、16世纪的西班牙鼎盛时期,人们开始采用"民族间的法"[4]的称呼,德国至今保留了这一提法[5]。到公元17、18世纪的法国时代,欧洲才始采用"国家间的法"[6]这一称谓。到20世纪,人们才正式采用"国际公法"[7]术语。

上述概念的演变表明,随着国家地位的固化,国家最终取代了民族成了国际关系的主角。国际法秩序中的构造性原则即主权原则也是将国家作为社会和法制单元,或者说国家可以建立秩序[8],而不是将人民、民族、国际组织、超级组织或者个人作为连接点的。非国家性质的国际法主体、尤其是联合国作为世界和平的组织虽然具有特殊意义,但它们仍然是以承认国家主权为前提的;这些组织尚不能代替国家的存在。因此,"国际法"的本质就是国家间的法。与国内法不同,国家不但是国际法的制定者,也是国际法的实践者,换句话说,国家既是国际法的裁判,又是国际游戏的表演者,这是因为国际法缺少国内法那样的"自上而下"的权威,尤其是缺少权威的争端解决体制以及强力作后盾。尽管当代国际法的主体范围不断扩大,尤其是国际组织作用的增强,个人的国际法地位提高,但是国际法作为调整国家间关系的法的本质仍然没有变。为此,我们不能将联合国理解为国家的"家长",联合国也非"世界国"或者"理想国",因为即使联合国宪章也是在国家主权平等原则的基础上产生的。主权平等依然是国际法的出发点和归属。正因为如此,国际法规范的形成必须以国家间的"合意"[9]为基础,国际习惯法也只能通过共同的国家实践形成。借用先哲孔子的话,乃"己所不欲,勿施于人"也!

明确了国际法的本质,就不难理解国际法与国内法的关系。由国家主权原则所决定,"国际法"秩序不能"自动地"在国家内部适用。在当代,已经罕有学者坚持"一元论"[10]了。"一元论"认为,国际法与国内法秩序是统一的,国际法因此当然地在国内具有效力。但是,尚没有任何一个国家在实践中能够贯彻一元论。"一元论"的思想基础大约来自于古代的神学以及后来的自然法思想。神学与自然法认为,法是某种超然的存在,是神的意志或者自然的法则,因此,神的"法"或者自然的"法"当然是统一的,不容凡人分割[11]。相比之下,"二元论"[12]更符合国际法与国内法关系的本质。多数西方学者也持"二元论"观点[13]。"二元论"认为,国际法与国内法系统是彼此独立的,因此国际法规范要在国内发生效力必须经过国家的"认可"或者"指令"。"转化说"[14]就是以二元论为基础的,它是指国家通过立法将某个国际法规范"转化"为国内法规范,转化以后的国内法规范与原国际法规范虽然在内容上是相同的,但是分别属于国际法与国内法,彼此的效力范围仍然是清楚的。

二元论的分歧主要体现在对"强行法"[15]的国内效力的认识上。有学者认为,国内法的效力级别低于强行法[16]。笔者认为,对这个命题要从两方面分析。首先,对于什么是强行法,尚未有一个公认的定义,相应地,强行法究竟包括哪些国际法规范至今是一个谜。如果说国家主权平等属于国际强行法(这大约是没有问题的),那就等于说,没有任何的国际"强行法"能够违背国家主权。即使国际组织(如联合国)宣布某个国家的法律因为违背强行法而无效,也只能意味着该国的国内法得不到国际社会的承认,然而在该国内部,该法律仍然是有效的,除非国家共同体剥夺了该国的立法权与司法管辖权,倘若这样,不就正好违背了"国家主权平等"这一强行法原则吗?因此,"强行法"不是否定二元论的依据,不能笼统地认为强行法的效力级别高于国内法。
其次,在研究国际法与国内法关系时,对"国内法"也要作进一步的划分。在国内法中,宪法是国家的根本法,它不仅是制定一般法律的依据,而且也规定了其自身与国际法的关系[17]。因此西方学者在考察国际法与国内法的关系是,首先是研究国际法与宪法的关系。笔者认为,在国内法中,任何国际法规范的效力均不得高于宪法的效力。换句话说,即使国际强行法也不得对抗宪法[18]。这与宪法本身是否与强行法的内容要求相吻合则是两回事。这是因为国家虽然享有独立主权,但是国家也不可能置国际共同利益于不顾,因此立法者在确立宪法的内容时,客观上必须考虑国际法上的一般法律原则,这就是对国家的客观"强制"或者说宪法的客观成分。但是这种客观强制并不是否认宪法权威的依据,原因在于一旦宪法内容确立下来,即使其个别规范违背国际法,在立法者没有修改该规范之前,它在国内就是有效的,至于其他国家是否承认,则不影响其国内效力。例如,我国已经加入世界贸易组织,我国就应当按照世界贸易组织的法规的要求来完善国内的立法。但是现行的法律在修改之前,它在中国境内仍然有效的法,人民法院也不得以国内法与世界贸易组织的法律相抵触为由拒绝适用国内法[19]。当然,中国为此违背自己的国际条约义务所应承担的国际责任则是另外一回事。不过,正如德国学者所指出,不能过高地估计一元论或者二元论在实践中的意义,国家在对待国际法规范时,并没有固守某个理论,而是采取了灵活的态度[20]。

二、当代西方国际法的主题与旋律

中华人民共和国香港特别行政区基本法附件二香港特别行政区立法会的产生办法和表决程序修正案

全国人民代表大会常务委员会


中华人民共和国香港特别行政区基本法附件二香港特别行政区立法会的产生办法和表决程序修正案

(2010年8月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议予以备案)



二○一二年第五届立法会共70名议员,其组成人如下:

   功能团体选举的议员   35人

   分区直接选举的议员