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律师看法：房价降了，差价谁来买单？

作者：陈召利 主页：www.law-god.com


随着中国房地产市场的不断萎靡，房价直线下降，业已高价购房的业主可谓损失惨重，短期内个人资产白白蒸发上万甚至数十万元，无疑产生了巨大的心理落差，要求开发商补偿差价损失的呼声此起彼伏。目前，深圳、武汉、上海等地已经有个别开发商采取现金补偿或者间接通过各种优惠措施补偿业已购房的业主。然而，更多的是没有享受补偿的业主，他们的损失可否要求开发商来承担？
2008年6月17日星期二晚上18：40，江苏云崖律师事务所陈召利律师受邀走进无锡HOUSE365直播厅，与大家一起探讨了目前的热门话题：房价降了，差价谁来买单？【详见网址：http://wx.house365.com/lvol/live/?id=385 】本人的主要观点如下：
守株待兔，等待开发商主动补偿降价损失，无疑不是购房者的最佳选择。作为购房者，更希望了解的是，他们是否有权利要求开发商补偿差价？也就是说，开发商有没有义务向购房者补偿差价？所谓义务，无非包括法定义务和约定义务。
关于法定义务，从我国现行法律规定来看，我国并没有明文规定商品房买卖合同签订后，房屋价格下降，损失由开发商来承担。一般来说，房价或升或降，是一种正常的市场行为，法律不会进行干涉。
关于约定义务，关键在于购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定。因为，虽然法律没有规定，但是，在平等的民事主体之间，法律允许“意思自治”，只有双方有约定即对双方具有法律约束力。
购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定，可以从以下三个方面来考察：
第一，双方有没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定。我们知道，开发商提供的《商品房预售合同》文本专门预留“甲、乙双方的其它约定”一栏，供购房者和开发商就示范条款未作约定的问题作出约定，或者修改示范条款。只要不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均可以在此约定，构成商品房买卖合同的一部分，对双方均由约束力。如果双方在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题专门作出约定，按双方约定的处理。从现实情况来看，之前房地产市场一直处于“卖方市场”，购房者处于一种“要么签字要么不买”的两难境地。购房者专门就此问题与开发商在商品房买卖合同中作出约定的情形几乎没有。
第二，双方没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定，并不意味着购房者一定没有权利要求开发商补偿差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》（[2003]7号）第三条的规定，如果开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，如承诺房屋一定保值、增值或者不降价销售，购房者据此签订了商品房买卖合同，可以认定该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。购房者可以据此要求赔偿差价。
第三，即使购房者与开发商没有就房价升降补偿问题达成约定，也没有作出上述说明和允诺。如果开发商在商品房买卖合同签订生效后，对外公开作出承诺，愿意一定标准补偿业已购房的业主，那么该承诺已经作出即发生法律效力，购房者也有权据此要求开发商按照承诺的标准补偿。
除了上述情形，购房者没有权利要求开发商承担补偿差价的义务。但是，购房者仍然可以就房价升降补偿问题与开发商主动协商，请求开发商给予适当补偿，只要双方意思表示一致，法律并不禁止。
此外，即使购房者就房价升降补偿问题无法与开发商协商一致，购房者也并非没有任何寻求法律救济的机会。在当前的房地产开发市场，开发商违约情形比比皆是，如欺诈，房屋质量问题，迟延交付和办证等问题。只要购房者应当善于发现并妥善行使合同解除权，很多情况下是可以通过解除商品房买卖合同退房，最大程度地减少甚至挽回损失。一般来说，如果开发商存在下列情形之一的，购房者享有合同解除权：
（1）商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人；
（2）商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人；
（3）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（4）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（5）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
（6）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；
（7）房屋质量问题严重影响正常居住使用；
（8）商品房买卖合同未作约定，交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积面积误差比绝对值超出３％；
（9）开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；
（10）办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记。

江苏省泰州市人民政府


市政府印发关于村级范围内筹资筹劳管理的实施办法的通知
(二○○一年四月五日)
泰政发〔2001〕75号



各市(区)人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《关于村级范围内筹资筹劳管理的实施办法》印发给你们，希认真贯彻执行。

关于村级范围内筹资筹劳管理的实施办法

为规范农村税费改革后村级范围内筹资筹劳管理，减轻农民负担，保护农民合法权益，根据《中共中央、国务院关于进行农村税费改革试点工作的通知》和《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关规定，结合我市农村实际，现提出如下实施办法：
一、筹集原则。村民委员会在本村范围内向农民筹集资金和要求农民出工，应坚持村民受益、量力而行、事前预算、上限控制的原则；并实行一年一议、一事一议、民主决策、民主管理的方法。
二、筹集对象。筹资对象为村范围内的居民。对于转为城镇户口的人员如继续承包村组集体土地或仍居住在村、或享受村集体公共权益的，经村民会议或村民代表会议同意，可与村民同等承担村一事一议筹资和其他应承担的义务；家庭确有困难，不能承担或不能完全承担筹资任务的农户，由本人提出申请，经村民会议或村民代表会议过半数通过，给予减免或部分减免。
筹劳对象为18周岁以上、55周岁以下的男性和18周岁以上、50周岁以下的女性居民。现役军人、复员退伍的伤残军人、在校就读的学生、孕妇或者分娩未满一年的妇女不承担劳务。因病、伤残等原因不能承担或者不能完全承担劳务的，由本人提出申请，经村民会议或村民代表会议过半数通过，予以减免。
三、筹集标准。向农民筹资，以村为单位人均每年筹资不得超过20元。村范围内筹资实行公平负担，收入高的多负担，收入低的少负担。高收入的从业人员负担村内一事一议筹资标准，村民委员会可在每户不超过200元的限额内，根据不同农户的收入水平提出具体方案，提交村民会议或村民代表会议讨论决定，并报乡(镇)政府审核。高收入从业人员多负担的份额可以用于调剂减免低收入农户和承包土地多、税赋重的农户的一事一议筹资。
在2001年至2003年农村“两工”政策过渡期内，以市(县)、区为单位，按照“逐年减轻、三年过渡到位”的要求，制定农村“两工”及以资代劳逐年递减的具体比例。以资代劳要严格执行有关规定。在过渡期内，没有取消统一规定的农村“两工”的地方，不得采取一事一议向农民筹劳。2004年起一律取消统一规定的“两工”。开始实行以村为单位向农民筹劳，每劳每年一般5个工日，最多不得超过8个工日，并不得强行以资代劳。因防汛、抢险、抗灾确需农民出劳的，经县级以上人民政府批准可临时动用农村劳动力。
四、筹集程序。向农民筹资筹劳应严格履行程序。需要向农民筹资筹劳建设的项目、投入预算，向农民筹资筹劳的数额等，必须经过认真论证和测算，并在每年初由村民委员会提交村民会议或村民代表会议讨论。村民会议必须由本村过半数村民参加，村民代表会议必须由三分之二以上的农民代表参加。所作决定应当经到会的三分之二人员通过。乡镇范围内两个以上的村需共同兴办集体社会公益事业所需资金和劳务，由乡镇人民政府协调，指导村民委员会组织召开村民会议或村民代表会议讨论通过。
筹资筹劳决定通过后，村民委员会应当将筹资筹劳的项目及数额，填入农民负担监督管理部门统一制定的申报表，连同有关规定的附件，于每年3月底前报乡镇人民政府审核，并以乡镇为单位，汇总报市(县)、区农民负担监督管理部门备案。
对村民筹资筹劳的项目、数额应当填入农民负担监督卡，每年4月底前分发到农户，并通过村务公开栏张榜公布。向农民筹资可以分夏秋两季收取，也可一季收取。向农民筹劳一般应在农闲季节使用(抗灾抢险除外)。
五、用途范围。村范围内筹资筹劳，主要用于本村范围内的农田水利基本建设、植树造林、修建村级道路等集体生产、公益事业，不得用于发放干部报酬，不得用于弥补办公费用，不得挪作他用。村一事一议筹资经村民会议或村民代表会议讨论通过，也可用于偿还过去村内兴办村民集体收益的生产和社会公益事业所形成的债务。
六、监督管理。各级人民政府的农民负担监督管理部门负责对辖区内村级筹资筹劳进行监督和管理。向农民筹集的资金和劳务，必须在本村范围内使用。一事一议筹集的资金属村集体资金，实行村有乡管，监督使用。
村级要成立由村民代表参加的民主理财小组，负责筹资筹劳管理使用情况的审核、监督。筹资筹劳的管理使用情况经村民理财小组审核、乡镇农经部门审计后，定期张榜公布，并在次年的村民会议或村民代表会议上作出报告，接受村民监督。
村民委员会不得擅自立项或者提高标准向农民筹资筹劳。一事一议筹集的资金，市(县)、区、乡(镇)也不得调用、统筹。任何单位和部门不得以检查、评比、考核、达标升级等形式，强行要求村民委员会筹资筹劳。
七、处理办法。未经村民会议或村民代表会议通过向农民筹资筹劳的，由乡级人民政府或县级以上人民政府农民负担监督管理部门责令改正；并视情节和后果，由监察机关追究有关主管人员和其他直接责任人员的纪律责任。
违反规定强行向村民筹资筹劳或以资代劳的，由乡级人民政府或市(县)、区以上地方人民政府农民负担监督管理部门责令将违反规定强行筹资筹劳所得全部退还补偿给农民，并追究有关责任单位和责任人的纪律责任。
村民委员会和村民有权拒绝本规定以外的任何筹资筹劳要求，并向乡级人民政府或市(县)、区以上人民政府农民负担监督管理部门举报。乡级人民政府及市(县)、区以上人民政府农民负担监督管理部门接到举报后，三天之内派员进行调查处理，一般在不超过一个月的时间内给予农民或村民委员会书面答复。
村民没有正当理由不按规定履行筹资筹劳义务的，村民委员会应对其批评教育，经教育仍不履行义务的，可依照村民会议或村民代表会议通过的村规民约处理，或依照有关法律规定处理。
八、实施时间。本办法自颁布之日起施行。