拉萨市城市绿化条例（修正）
西藏自治区人大常委会
拉萨市城市绿化条例（修正）
西藏自治区人大常委会
（1986年6月26日西藏自治区拉萨市第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 1986年7月31日西藏自治区第四届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准 1996年6月28日西藏自治区拉萨市第六届人民代表大会常务委员会第二十八次会议修正
1996年7月12日西藏自治区第六届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准）
目 录
第一章 总 则
第二章 规划和建设
第三章 保护和管理
第四章 奖励和处罚
第五章 附 则
第一章 总 则
第一条 城市绿化是社会主义现代化城市的重要标志。为发展本市城市绿化事业，改善生态环境，美化生活环境，增进人民身心健康，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市城市规划区内的绿化规划、建设、保护和管理。
第三条 各级人民政府应把城市绿化建设纳入国民经济和社会发展计划。
第四条 市区内各机关、团体、部队、企事业单位和有劳动能力的公民，应当依照国家有关规定履行造林绿化义务。
任何人都应当保护绿化成果和绿化设施，有权制止损害绿化的行为。
第五条 市人民政府统一领导本市绿化工作。市城乡建设环境保护委员会是本市园林绿化的行政主管部门，市园林局是本市园林绿化的管理部门。
第六条 市区各级人民政府以及城市绿化管理部门对在城市绿化工作中做出显著成绩的单位和个人，应当给予表彰和奖励。
第七条 本条例所规定收取的绿化延误费、补偿费和赔偿费实行专款专用，用于城市绿化建设。
第二章 规划和建设
第八条 市人民政府应当根据《拉萨市城市总体规划》，组织市区内的有关部门共同编制城市绿化规划和分期实施计划。
第九条 城市绿化应根据本市城市发展需要合理布局，坚持城市绿化与城市建设、环境治理相结合的原则。
第十条 街道绿化应当注重遮荫滞尘，减弱噪声，装饰街景，美化市容。
市区内各单位应因地制宜地制定绿化计划，充分利用空闲地植树、栽花、种草，提高绿化覆盖率。
第十一条 城市总体规划中确定的绿化用地以及现有的绿地，任何单位和个人不得擅自侵占。
确需占用的，须由城市绿化、规划、土地管理部门提出意见，经市园林绿化行政主管部门审核，报市人民政府批准，并划拨给相应的绿化用地。
第十二条 新区开发和旧区改建的绿化建设都应当按照城市绿化规划进行。
第十三条 为适应城市绿化发展的需要，根据本市自然条件，加强城市苗圃、花圃的建设。
第十四条 城市公共绿地，居住区绿地，风景林地和干道绿化带等城市绿化工程设计方案，必须委托持有相应资格证书的设计单位规划设计，报市园林绿化管理部门审批后方可实施。
城市绿化工程的施工，应当委托持有相应资格证书的单位承担，绿化工程竣工时，应经市园林绿化管理部门验收合格后，方可交付使用。
第十五条 绿化工程的设计，应当借鉴国内外先进经验，体现地方特色和现代风格。
第十六条 绿化工程应当和建设工程的主体工程同时规划，同时设计，按批准的设计方案进行建设，完成绿化方案的时间不迟于主体工程投入使用后的第二年度绿化季节。边建设边交付使用的居住区，已使用房屋周围的绿化应当在第二个年度绿化季节完成。
建设工程竣工后，施工单位必须拆除绿化用地范围内的临时设施，清理好施工场地，为绿化创造条件。
未按期完成绿化任务的责任单位，由市园林绿化管理部门按实际绿化费用的2－3倍收取绿化延误费。
第十七条 各项新建、扩建、改建工程项目的基本建设投资中应包括配套的绿化建设投资。
第十八条 所有建设项目的绿地面积与所占总用地面积的比例，必须达到以下标准：
（1）本市应按居住人口人均7－8平方米的标准建设公共绿地；
（2）新建居住区内不低于30％；
（3）搬迁、改建、扩建、新建单位和营区绿化面积不低于30％，在市中心区不低于15％；
（4）对空气、土壤、水体污染的厂矿等单位不低于40％，并按有关规定营造卫生防护林带；
（5）老城区旧房改建区不低于5％；
（6）风貌保护区不低于35％；
（7）医疗卫生、科研教育文化单位、宾馆、饭店和体育场馆等不低于35％；
（8）市区道路不低于25％。
第十九条 个别建设工程绿化用地面积达不到第十八条规定的标准又确需进行建设的，须经市园林绿化行政主管部门和市规划管理部门审核，报市人民政府批准，并按所缺的绿化用地面积缴纳绿化补偿费，由市园林绿化管理部门按照城市总体规划统一进行绿化建设。
绿化补偿费标准和收缴办法，由市人民政府制定。
第二十条 新建或改建架空及铺设地下输电、通讯线缆、上下水管道、水利工程和城市交通等市政公用设施时，在设计时和施工前，应会同园林等主管部门确定绿化设施的保护措施。市园林绿化管理部门在进行绿化建设和管护时应保护市政公用设施。
第三章 保护和管理
第二十一条 市区绿化管理工作，应在市园林绿化管理部门统一领导下，按照专业管理和群众管理相结合的原则，实行分级、分片、分项、分段包干责任制。
市园林绿化管理部门应加强绿化的科学研究、普及、宣传和指导，督促、检查各单位的绿化工作。
市园林绿化管理部门的专业执法队伍应加强绿化管护的日常监督检查工作。
第二十二条 市区内各机关、团体、部队、企事业单位、乡（镇）人民政府和居民委员会，具体负责各自管理范围内的造林绿化管护工作。
第二十三条 城市的树木花草和绿化设施，由市园林绿化管理部门和所有权人负责保护管理，任何单位和个人不得损坏。
树木花草和绿化设施的所有权按下列规定确认：
（1）本市城市规划区内公共用地上种植的树木花草和绿化设施，属于国有，由市园林绿化管理部门负责保护和管理；
（2）本市城市规划区内的所有单位，在其土地使用权范围内的树木花草和绿化设施，归本单位所有；
（3）街道办事处、居民委员会组织群众义务种植的树木花草归街道办事处、居民委员会所有；私人庭院内种植的树木花草归种植者所有；公房宿舍院内，私人种植的树木花草归房屋产权单位所有，日常收益归种植者。
第二十四条 对古树名木必须严格保护和管理，禁止砍伐、移植及其它损害行为，因特殊情况必须移植的，须由市园林绿化管理部门提出意见，经市园林绿化行政主管部门审核后，报市人民政府批准。
市区内的古树名木，由市园林绿化管理部门统一管理，各单位管界内和私人庭院内的古树名木，由该单位或居民负责养护，市园林绿化管理部门负责监督和技术指导。
第二十五条 市区内的树木必须严加保护，不得随意损坏、砍伐、移植。确需砍伐、移植的，须由林权所有者提出申请，一次砍伐、移植10株以内者，报市园林绿化管理部门批准；一次砍伐、移植超过10株低于50株者，由市园林绿化行政主管部门批准；一次砍伐、移植超过50
株者，由市园林绿化管理部门提出意见，经市园林绿化行政主管部门审核后，报市人民政府批准。
砍伐或移植树木，必须同时提出补栽计划或移植后的管护措施。补栽的数量要5倍于砍伐的数量，由市园林绿化管理部门监督补栽计划的实施。
第二十六条 禁止破坏绿化成果及其设施。
禁止在树旁、林地、绿地内倾倒垃圾或有害废渣、废水、堆放杂物、挖坑取土、借树搭棚、牵拉绳索、铁丝、钢筋等以及践踏苗地、草地、花坛、损毁树木花草的行为。
禁止在人行道、分车绿带、公共绿地放牧。
第二十七条 市园林绿化管理部门和树权单位，每年应定期对树枝进行修剪，维护树木冠容。对危及交通、架空管线安全的枝丫应及时剪除，使树木与交通、架空管线保持规定的安全间距。
因不可抗力致使树木危及交通、管线安全，有关部门可先行修剪、移植或砍伐，并于事后3日内向园林绿化管理部门补办手续。
第二十八条 市园林绿化管理部门应加强对园林植物的病虫害防治。
引进种苗必须进行检疫，不符合检疫标准的种苗不准引进。珍稀和濒于灭绝的苗木及其种质资源的交换、引进，须按国家有关规定办理。
第二十九条 严格控制临时占用城市绿地。确需临时占用绿地的，须经城市绿化、规划、土地管理部门提出意见，经市园林绿化行政主管部门审核，报市人民政府批准后方可占用。占用期满后限期恢复。
对临时占用绿地造成损失的，按照实际损失价值的2－3倍赔偿。
第三十条 市园林绿化管理部门必须加强对公园、街头绿地的行业管理。
第三十一条 各级人民政府应当在预算内安排城市绿化费和养护费。
绿化费和养护费不得截留或挪作他用。
第四章 奖励和处罚
第三十二条 对城市绿化工作做出显著成绩的单位和个人应当给予精神鼓励和物质奖励，对绿化先进集体应发给绿化专用奖。对揭发破坏绿化行为的有功人员，应给予奖励。
第三十三条 城市绿化管理部门对违反本条例规定的，依照《中华人民共和国行政处罚法》的规定进行处罚。
第三十四条 对不履行全民义务植树任务的单位，责令限期补栽，并处以未完成绿化任务量3倍的罚款。
第三十五条 违反本条例规定，有下列行为之一者，由市园林绿化管理部门给予处罚：
（1）违反第十一条第一款规定，责令限期恢复，造成损失的，按实际损失价值负责赔偿，并按实际占用绿地时间处以每日每平方米10－20元的罚款；
（2）违反第十四条规定，责令其停止活动，并处以5000元的罚款；
（3）违反第二十五条规定，处以实际损失价值3－5倍的罚款；
（4）违反第二十六条第一款规定，故意破坏绿化成果及其设施的，按照实际损失价值2－3倍赔偿，过失造成绿化成果及其设施损失的，按实际损失价值赔偿。违反第二款、第三款规定，处以10－30元的罚款。造成严重后果者，处以实际损失费1－3倍的罚款；
（5）违反第二十九条规定，按实际占用绿地时间处以每日每平方米5－10元的罚款。
第三十六条 故意破坏绿化成果及其设施或拒绝、阻碍城市绿化管理人员依法执行公务，造成严重后果者，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》进行处罚。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第三十七条 城市园林绿化管理部门的工作人员必须忠于职守，秉公执法，对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，视情节和后果由所在单位或上级主管机关给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第三十八条 被处罚人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知书之日起15日内，向作出处罚决定的上一级行政机关申请复议，复议机关应当在收到复议申请书之日起两个月内作出复议决定。被处罚人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉，
被处罚人也可以在接到处罚决定通知书之日起15日内直接向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，作出处罚决定的城市园林绿化管理部门有权申请人民法院强制执行。
第五章 附 则
第三十九条 本条例实施中的具体问题由市人民政府负责解释，由市城乡建设环境保护委员会根据本条例制定实施细则。
第四十条 本条例自1996年10月1日起施行。
附：拉萨市人大常委会关于修改《拉萨市城市绿化管理条例》的决定
（1996年6月28日西藏自治区拉萨市第六届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过 1996年7月12日西藏自治区第六届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准）
决定
拉萨市第六届人民代表大会常务委员会第二十八次会议决定对《拉萨市城市绿化管理条例》作如下修改：
一、题目删去“管理”，修改为“《拉萨市城市绿化条例》”。
二、第一条修改为“城市绿化是社会主义现代化城市的重要标志。为发展本市城市绿化事业，改善生态环境，美化生活环境，增进人民身心健康，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例”。
三、第一条第二款单列，作为第二条，并修改为：“本条例适用于本市城市规划区内的绿化规划、建设、保护和管理”。
四、增加一条作为第三条：“各级人民政府应把城市绿化建设纳入国民经济和社会发展计划”。
五、第二条修改为两款，作为第四条，第一款：“市区内各机关、团体、部队、企事业单位和有劳动能力的公民，应当依照国家有关规定履行造林绿化义务”。第二款：“任何人都应当保护绿化成果和绿化设施，有权制止损害绿化的行为”。
六、第三条删掉。
七、第四条、第八条修改后分别作为第十四条和第十七条，第十四条第一款“城市公共绿地，居住区绿地，风景林地和干道绿化带等城市绿化工程设计方案，必须委托持有相应资格证书的设计单位规划设计，报市园林绿化管理部门审批后方可实施”；第二款“城市绿化工程的施工，应
当委托持有相应资格证书的单位承担，绿化工程竣工时，应经市园林绿化管理部门验收合格后，方可交付使用”。第十七条：“各项新建、扩建、改建工程项目的基本建设投资中应包括配套的绿化建设投资”。
八、第五条第一款修改后作为第五条：“市人民政府统一领导本市绿化工作。市城乡建设环境保护委员会是本市园林绿化的行政主管部门，市园林局是本市园林绿化的管理部门”。
九、第十五条修改后分别作为第六条和第三十二条，第六条：“市区各级人民政府以及城市绿化管理部门对在城市绿化工作中做出显著成绩的单位和个人，应当给予表彰和奖励”。第三十二条：“对城市绿化工作做出显著成绩的单位和个人应当给予精神鼓励和物质奖励，对绿化先进集
体应发给绿化专用奖。对揭发破坏绿化行为的有功人员，应给予奖励”。
十、增加一条作为第七条：“本条例所规定收取的绿化延误费、补偿费和赔偿费实行专款专用，用于城市绿化建设”。
十一、增加一条作为第八条：“市人民政府应当根据《拉萨市城市总体规划》组织市区内的有关部门共同编制城市绿化规划和分期实施计划”。
十二、增加一条作为第九条：“城市绿化应根据本市城市发展需要合理布局，坚持城市绿化与城市建设、环境治理相结合的原则”。
十三、增加一条作为第十条，分两款，第一款：“街道绿化应当注重遮荫滞尘，减弱噪声，装饰街景，美化市容”；第二款：“市区内各单位应因地制宜地制定绿化计划，充分利用空闲地植树、栽花、种草，提高绿化覆盖率”。
十四、第十三条修改后作为第十一条，分三款，第一款：“城市总体规划中确定的绿化用地以及现有的绿地，任何单位和个人不得擅自侵占”；第二款“确需占用的，须由城市绿化、规划、土地管理部门提出意见，经市园林绿化行政主管部门审核，报市人民政府批准，并划拨给相应的
绿化用地”。
十五、增加一条作为第十二条：“新区开发和旧区改建的绿化建设都应当按照城市绿化规划进行”。
十六、第六条修改后，作为第十三条：“为适应城市绿化发展的需要，根据本市自然条件，加强城市苗圃、花圃的建设”。
十七、增加一条作为第十五条：“绿化工程的设计，应当借鉴国内外先进经验，体现地方特色和现代风格”。
十八、第七条及该条第二项、第三项修改后作为第十六条，分三款，第一款：“绿化工程应当和建设工程的主体工程同时规划，同时设计，按批准的设计方案进行建设，完成绿化方案的时间不迟于主体工程投入使用后的第二年度绿化季节。边建设边交付使用的居住区，已使用房屋周围
的绿化应当在第二个年度绿化季节完成”；第二款：“建设工程竣工后，施工单位必须拆除绿化用地范围内的临时设施，清理好施工场地，为绿化创造条件”；第三款：“未按期完成绿化任务的责任单位，由市园林绿化管理部门按实际绿化费用的2－3倍收取绿化延误费”。
十九、第七条第一项、第五项修改后作为第十八条：“所有建设项目的绿地面积与所占总用地面积的比例，必须达到以下标准：（1）本市应按居住人口人均7－8平方米的标准建设公共绿地；（2）新建居住区内不低于30％；（3）搬迁、改建、扩建、新建单位和营区绿化面积不
低于30％，在市中心区不低于15％；（4）对空气、土壤、水体污染的厂矿等单位不低于40％，并按有关规定营造卫生防护林带；（5）老城区旧房改建区不低于5％；（6）风貌保护区不低于35％；（7）医疗卫生、科研教育文化单位、宾馆、饭
店和体育场馆等不低于35％；（8）市区道路不低于25％”。
二十、增加一条作为第十九条：“个别建设工程绿化用地面积达不到第十八条规定的标准又确需进行建设的，须经市园林绿化行政主管部门和市规划管理部门审核，报市人民政府批准，并按所缺的绿化用地面积缴纳绿化补偿费，由市园林绿化管理部门按照城市总体规划统一进行绿化建
设”。
绿化补偿费标准和收缴办法，由市人民政府制定。
二十一、第十四条修改后作为第二十条：“新建或改建架空及铺设地下输电、通讯线缆、上下水管道、水利工程和城市交通等市政公用设施时，在设计时和施工前，应会同园林等主管部门确定绿化设施的保护措施。市园林绿化管理部门在进行绿化建设和管护时应保护市政公用设施”。
二十二、第五条及该条第一项修改后作为第二十一条，分三款，第一款：“市区绿化管理工作，应在市园林绿化管理部门统一领导下，按照专业管理和群众管理相结合的原则，实行分级、分片、分项、分段包干责任制”；第二款：“市园林绿化管理部门应加强绿化的科学研究、普及、
宣传和指导，督促、检查各单位的绿化工作”；第三款：“市园林绿化管理部门的专业执法队伍应加强绿化管护的日常监督检查工作”。
二十三、第五条第三项修改后单列一条，作为第二十二条：“市区内各机关、团体、部队、企事业单位、乡（镇）人民政府和居民委员会，具体负责各自管理范围内的造林绿化管护工作”。
二十四、第九条修改后作为第二十三条，分两款，第一款：“城市的树木花草和绿化设施，由市园林绿化管理部门和所有权人负责保护和管理，任何单位和个人不得损坏”；第二款：“树木花草和绿化设施的所有权按下列规定确认：（1）本市城市规划区内公共用地上种植的树木花草
和绿化设施，属于国有，由市园林绿化管理部门负责保护和管理；（2）本市城市规划区内的所有单位，在其土地使用权范围内的树木花草和绿化设施，归本单位所有；（3）街道办事处、居民委员会组织群众义务种植的树木花草归街道办事处、居民委员会所有；私人庭院内种植的树木花
草归种植者所有；公房宿舍院内，私人种植的树木花草归房屋产权单位所有，日常收益归种植者”。
二十五、第十条修改后作为第二十五条第一款：“市区内的树木必须严加保护，不得随意损坏、砍伐、移植。确需砍伐、移植的，须由林权所有者提出申请，一次砍伐、移植10株以内者，报市园林绿化管理部门批准；一次砍伐、移植超过10株低于50株者，由市园林绿化行政主管
部门批准；一次砍伐、移植超过50株者，由市园林绿化管理部门提出意见，经市园林绿化行政主管部门审核后，报市人民政府批准”。
二十六、第十一条修改后作为第二十五条第二款：“砍伐或移植树木，必须同时提出补栽计划或移植后的管护措施。补栽的数量要5倍于砍伐的数量，由市园林绿化管理部门监督补栽计划的实施”。
二十七、第十二条修改后作为第二十四条，分两款，第一款：“对古树名木必须严格保护和管理，禁止砍伐、移植及其它损害行为，因特殊情况必须移植的，须由市园林绿化管理部门提出意见，经市园林绿化行政主管部门审核后，报市人民政府批准”；第二款：“市区内的古树名木，
由市园林绿化管理部门统一管理，各单位管界内和私人庭院内的古树名木，由该单位或居民负责养护，市园林绿化管理部门负责监督和技术指导”。
二十八、增加一条作为第二十六条“禁止破坏绿化成果及其设施”。
二十九、第十条部分规定内容修改后作为第二十六条第二款、第三款，第二款：“禁止在树旁、林地、绿地内倾倒垃圾或有害废渣、废水、堆放杂物、挖坑取土、借树搭棚、牵拉绳索、铁丝、钢筋以及践踏苗地、草地、花坛、损毁树木花草的行为”；第三款：“禁止在人行道、分车绿
带、公共绿地放牧”。
三十、增加一条作为第二十七条，第一款：“市园林绿化管理部门和树权单位，每年应定期对树枝进行修剪，维护树木冠容。对危及交通、架空管线安全的枝丫应及时剪除，使树木与交通、架空管线保持规定的安全间距”；第二款：“因不可抗力致使树木危及交通、管线安全，有关部
门可先行修剪、移植或砍伐，并于事后3日内向园林绿化管理部门补办手续”。
三十一、增加一条作为第二十八条，第一款：“市园林绿化管理部门应加强对园林植物的病虫害防治”；第二款：“引进种苗必须进行检疫，不符合检疫标准的种苗不准引进。珍稀和濒于灭绝的苗木及其种质资源的交换、引进，须按国家有关规定办理”。
三十二、增加一条作为第二十九条，第一款：“严格控制临时占用城市绿地。确需临时占用绿地的，须经城市绿化、规划、土地管理部门提出意见，经市园林绿化行政主管部门审核，报市人民政府批准后方可占用。占用期满后限期恢复”；第二款：“对临时占用绿地造成损失的，按照
实际损失价值的2－3倍赔偿”。
三十三、增加一条作为第三十条：“市园林绿化管理部门必须加强对公园、街头绿地的行业管理”。
三十四、增加一条作为第三十一条，第一款：“各级人民政府应当在预算内安排城市绿化费和养护费”；第二款：“绿化费和养护费不得截留或挪作他用”。
三十五、第十六条修改后作为第三十四条：“对不履行全民义务植树任务的单位，责令限期补栽，并处以未完成绿化任务量3倍的罚款”。
三十六、第十七条修改后作为四条，分别是第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十八条。
第三十五条：“违反本条例规定，有下列行为之一者，由市园林绿化管理部门给予处罚：
（1）违反第十一条第一款规定，责令限期恢复，造成损失的；按实际损失价值负责赔偿，并按实际占用绿地时间处以每日每平方米10－20元的罚款；
（2）违反第十四条规定，责令其停止活动，并处以5000元的罚款；
（3）违反第二十五条规定，处以实际损失价值3－5倍的罚款；
（4）违反第二十六条第一款规定，故意破坏绿化成果及其设施的，按照实际损失价值2－3倍赔偿；过失造成绿化成果及其设施损失的，按实际损失价值赔偿。违反第二款、第三款规定，处以10－30元的罚款。造成严重后果者，处以实际损失费1－3倍的罚款；
（5）违反第二十九条规定，按实际占用绿地时间处以每日每平方米5－10元的罚款”。
第三十六条：“故意破坏绿化成果及其设施或拒绝、阻碍城市绿化管理人员依法执行公务，造成严重后果者，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》进行处罚。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任”。
第三十七条：“城市园林绿化管理部门的工作人员必须忠于职守，秉公执法，对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，视情节和后果由所在单位或上级主管机关给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任”。
第三十八条：“被处罚人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知书之日起15日内，向作出处罚决定的上一级行政机关申请复议，复议机关应当在收到复议申请书之日起两个月内作出复议决定。被处罚人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉
，被处罚人也可以在接到处罚决定通知书之日起15日内直接向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，作出处罚决定的城市园林绿化管理部门有权申请人民法院强制执行”。
三十七、第十八条、第十九条删掉。
三十八、第二十条修改后作为第三十九条：“本条例实施中的具体问题由市人民政府负责解释，由市城乡建设环境保护委员会根据本条例制定实施细则”。
三十九、增加一条作为第四十条：“本条例自1996年10月1日起施行”。
《拉萨市城市绿化管理条例》根据本决定作相应修改后，重新公布。
四十、增加一条作为第三十三条：“城市绿化管理部门对违反本条例规定的，依照《中华人民共和国行政处罚法》的规定进行处罚”。
1996年7月12日
论我国业主自治制度的重构与改造
浙江育英学院物业管理研究所/浙江民禾律师事务所 胡杰丰
业主作为建筑物区分所有权的权利主体，应该是物业管理中最重要的主体，但是目前业主在物业管理中的权利并没有得到充分体现，如何更好的尊重、保护业主的应有权利正在成为人们普遍关注的一个焦点。从发达国家与地区物业管理发展的经验看，随着业主权利意识的觉醒与增强，物业管理必然走向业主自治。我国《物业管理条例》虽然对业主、业主大会、业主委员会在物业管理中的权利做了比较详细的规定，但没有对业主自治提供完整系统的制度安排，即便大多数地方物业管理条例强调“业主自治管理与物业管理公司专业服务相结合”，也没有对怎样实行业主自治管理作出明确的回答。因此，对我国的业主自治制度进行完善正成为物业管理实务探索和理论研究的一个热门课题，本文将从以下几方面提出重构和改造业主自治制度的建议，与各位同行商榷。
一、重构业主自治的内容
1、确认业主对物业管理的选择权。现行物业管理制度主要由开发商、物业管理公司强势主导，业主对物业管理的决策权与参与权没有得到充分的体现，以致选择物业管理公司管理成了业主的唯一选择。虽然《物业管理条例》充分的考虑了对业主财产权利的保护，在去年的全国物业管理工作会议上，建设部汪光焘部长也指出：“业主是房屋产权的所有者，是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。……明确这一点，才能说清楚业主具有可以选择物业管理企业和不选择物业管理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任和遵守公共利益和社会责任所规定的义务。”但是《条例》并没有对业主自治是否包括物业管理方式的选择权作出明确规定，导致政府部门、物业管理企业、业主都强调要业主自治，对到底什么是业主自治的理解却并不一致，政府部门认为业主自治是政府监督、指导下的自治，当前业主大会召开难、业主委员会成立难、业主维权难等现象反映了业主的自治能力还很低，不能用一种声音说话，不能采取一致行动，这种情况下更要发挥政府的行政主导作用；物业管理公司认为业主自身不可能承担专业性很强的物业管理活动，所谓自治就是协调好业主内部的关系、配合好物业管理公司搞好各项管理事务；而业主则认为自己的物业自己管乃“天经地义”，当然有权踢开物业公司、实行自我管理。因为理解不一致，在具体操作过程中就免不了产生纠纷和矛盾。我们认为，物业管理制度建立的基础是业主对建筑物拥有的区分所有权，业主自治就是要让业主在物业管理中享有更大的参与权和决策权，并相应承担更大的责任，而不是被动的接受开发商、物业管理企业和政府主管部门的安排。这其中最基本的权利就是业主对物业管理方式的选择权，如果相关法律法规不对业主的这一权利给与明确保护，真正意义上的业主自治就不可能实现。
2、充实业主自治权的内容。一般而言，业主自治是指业主行使财产管理权，对物业共有部分和共用设施设备进行维护与管理，并保持物业区域的良好秩序，以保障全体业主共同利益的实现。要实现业主自治的目标，除了物业管理方式的选择权之外，也需要界定业主自治所应有的其他权利。根据发达国家的立法经验和我国物业管理的现状与发展趋势，以下事项应该属于业主自治事项：决定物业的管理方式、制定和通过业主公约、组织成立业主自治机构、选举和罢免业主自治机构成员、选聘和解聘物业管理企业、建立物业专项维修基金、制定物业管理制度以及其他属于物业管理范围的事项。对于属于业主自治范围内的事项，任何机关、党派、团体和个人都不得非法干涉和剥夺。在推进业主自治的初期阶段会可能出现这样那样的问题，但这并不是加强行政干预的借口，任何领域的民主意识和自治能力的提高都需要一个过程，政府的任务就是调动和保护业主进行业主自治的积极性并帮助其增强自治能力。当然，政府也要对业主自治进行监督，主要是监督业主自治组织通过的有关决议和管理活动是否合法，如业主公约制定的程序和内容是否违法、业主自治机构是否忠实履行职责等事项。
3、确立业主公约在业主自治中的核心地位。业主公约也称为公契或公约，是物业管理中普遍存在的一种规范性法律文件，在各国各地区的物业管理中，业主公约是进行业主自治的最基本的手段，也是物业管理法律法规和政策的重要补充，是物业管理顺利进行的重要保证，有着不可替代的作用。我国《物业管理条例》第十七条规定“业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违法公约应当承担的责任等事项依法做出约定。业主公约对全体业主具有约束力。”但是在如何保证业主公约对业主的约束力、业主违反公约如何承担责任等方面并没有具体的规定，目前业主公约在物业管理中发挥的作用并不突出，很多业主对本区域业主公约的内容都不清楚，更不用说严格遵守业主公约。
根据各国有关法律对业主公约的规定，业主公约主要有以下三个特征：1、业主公约为业主设定了共同的行为规为规则，同时对业主违反公约的行为设定了一些强制性处罚措施；2、业主公约规定了业主的自治组织，即业主大会和业主委员会（或管理委员会），对自治组织的成立、职责、议事规则等做出明文规定；3、业主公约根据法律法规的授权而制定，对业主产生准法律性质的效力。从业主公约的这些特征来看，业主公约集中反映了全体业主的共同意志，对业主使用人产生普遍的效力，直接影响业主和使用人的利益，与公司章程在公司治理中的法律地位相似。因此，我国物业管理立法应对业主公约应具备的基本内容和法律地位进行规定，确立其在业主自治中的核心地位，并规定切实有效的措施保证业主公约的执行效力，业主违反公约就应承担相应的责任。
二、改造业主自治组织制度
1、赋予业主大会独立的法人资格。物业管理的理论基础是委托——代理理论，从法律关系上看，委托方和代理方都应当具有法律主体资格，否则不能形成有效的法律关系，但是我国物业管理领域至今对这一问题都没有妥善解决。《物业管理条例》规定：业主大会负责选聘和解聘物业管理公司，业主委员会以自己的名义与物业管理公司订立物业管理委托合同。但是目前我国法律法规还没有赋予业主大会与业主委员会民事主体资格，这就产生一个矛盾：根据我国法律规定，无民事主体资格的组织所从事的民事行为没有法律效力，业主委员会不具有法律主体资格，由此可以推断其签订的物业管理委托合同当然没有法律效力，而我们的物业管理条例又要对其进行保护！要解决这一立法上的矛盾，就必须赋予业主大会或者业主委员会民事主体资格。从《物业管理条例》对业主大会、业主委员的职权规定来看，赋予业主大会独立的法人资格更符合业主自治的原则。
另一方面，根据业主自治的原则，业主可以选择委托物业管理公司进行管理的模式，也可以选择自我管理的模式，如果业主选择自我管理，就必然涉及到业主大会与保安、保洁、绿化等专业服务公司建立法律关系、订立合同的问题。还有，很多地方的物业管理条例都规定了业主委员会可以设置专业委员或者聘请专职执行秘书，但是谁与这些专职委员或者执行秘书订立劳动合同呢？如果业主大会没有独立的法人资格，这些活动根本无法进行，当然也就无法实现自我管理了。因此，从解决物业管理中的各种现实矛盾出发，我国也应当尽快赋予业主大会独立的法人资格，并由业主委员会作为业主大会的执行机构和代表机构，考虑到业主之间权力义务的平衡性，为避免业主委员会主任权力过大的局面，业主大会不实行个人代表制，不设立法定代表人，而由业主委员对外代表业主大会。
2、改造业主委员会的名称与组成。建设部1994年第33号令颁布的《城市新建住宅小区管理办法》把业主自治组织的执行机构称为管理委员会，去年颁布并实施的《物业管理条例》则改称为业主委员会，各地的称谓也不尽相同，有的地方称为业主委员会，有的称管理委员会，还有的称为业主管理委员会，这种混乱状况不仅造成人们对于业主委员会性质的认识不清，也对我国的法制统一造成了不必要的破坏，应该对业主委员会的名称进行规范、统一。从业主委员会的字面含义看，其重点强调的是业主的所有者地位，并没有突出其在物业管理活动的地位与职责，在业主委员会的职责则是行使有关物业管理的职权，改称为管理委员会更能体现其法律性质。并且业主委员会全部由业主大会选举的业主代表组成，而当前物业租赁日益成为人们取得物业使用权的经常性行为，对于商业物业与办公物业，租赁更是一种普遍的现象，承租人与物业管理同样有着密切的利益联系，把广大承租人排除在业主自治组织之外不利于保护承租人的利益。业主自治组织应当适当的吸收承租人代表的参加，以保护承租人及其他非业主使用人在物业管理中的利益，在此种情况下，再称为业主委员会就名不副实，改为管理委员会更为合适。
在业主委员会的组成方面，也应对相关规范进行改造。明确规定担任业主委员会委员的条件以及委员可以被罢免的情形，至于委员会委员的人数的议事规则可以授权业主公约加以规定，但是对于有关全体业主利益的重大事项应由2/3以上委员同意才能通过，如提请决定物业管理的方式、提议选聘或解聘物业管理公司、拟定业主公约等事项。另外，《物业管理条例》规定，在选举业主委员会成员时时以投票权也就是拥有物业面积的多少来决定的，没有考虑到大业主和中小业主的权利平衡。当前在物业管理中出现了越来越多的大业主，如住宅区的集团购买使同一单位的业主具有联合的优势、商业物业中的大业主或的大租户在物业管理中具有投票权的优势，物业管理中也可能出现“大股东操纵”的情况，如《南风窗》2004年5月上半月刊报道的台湾艺人在北京某花园维护自己业主权利的案例就说明“大股东操纵”离我们并不远。因此我们有必要通过立法来保护中小业主的利益，限制大业主滥用优势的行为。如规定10%以上的业主可以申请召开业主大会，单一业主超过20%以上的投票权不再计算、选举业主委员会委员的业主会议须有1/2以上的业主出席才能有效等，防止大业主操纵业主委员会损害其他业主的利益。
3、增设监督机构。在物业管理组织机构的关系方面，更多的强调了上一级组织对下一级组织的授权，而忽视了监督机制的设计，特别是对物业管理管理公司进行监督的权力由业主委员会行使，使业主委员会既有决策权、执行权还有监督权，违背了现代分权制衡原则。业主委员会委员履行职务主要依靠个人操守和良心，而没有有效的监督措施，这就为少数业主控制业主委员会谋取私利埋下了制度上的隐患。当前物业管理中出现的怪现状就是要么业主委员会历经几年仍然无法成立，要么成立后也无法有效维护广大业主的合法利益，甚至还出现业主委员会与物业管理公司相互勾结侵害业主利益的案例。由此可见，加强对业主委员会的监督有利于维护广大业主的共同利益，也是业主自治的应有之义，虽然《物业管理条例》规定了业主和业主大会都有监督权，但是这两种主体的监督实际上很难到位的，因此在物业管理组织机构中增设一个专门的监督机构非常必要。笔者认为，监督机构可以称为监督委员会，其成员应由业主大会选举产生，并对业主大会负责，在必要情况下监督机构可以外聘具有专业知识的人士如律师、会计师、审计师等加入。为了切实保障监督机构的有效监督，其职权除了对业主委员会进行监督之外，还应规定监督机构具有代表业主起诉侵犯业主利益的业主委员会委员和物业管理公司的诉讼权，并且还应规定监督机构在特殊情况下有权召开临时业主大会，此外，监督机构对物业维修基金使用、业主委员会经费开支、物业管理费（采用佣金制的情况下）的收支等财务事项有调查权，监督机构的经费在物业管理费中提取。
4、增加业主委员会委员权责的规定。在业主自治组织机构体系中，业主委员会作为业主大会的执行机构和代表机构，是一个强力部门，业主委员会委员享有很大权力，因此法律法规有必要对委员的权利义务进行规范。当前很多业主委员会无法发挥其在物业管理中的应有作用，一个重要原因就是在相关法律中没有明确规定业主委员会委员的权利义务，把委员定位为热心公益事业的兼职人员，为全体业主提供服务却不能获得相应报酬，与无权相对应，不管委员的行为（或者不作为）有没有损害业主的利益，其都不需要承担法律责任。这种状况与市场经济的基本原则和法治原则极不相符。物业管理立法应当就业主委员会委员的权利义务作出明确规定，规定委员可以取得与职位相当的报酬，并制定明确的报酬支付标准，另外也应赋予委员有参加业主委员会会议的权利，并享有表决权和提案权，其中主任委员或业主公约规定的其他委员有召集委员会会议、业主大会会议的权利。相对应的，业主委员会委员有忠实履行职责的义务，如严禁利用职权收受贿赂或者其他非法收入、侵占业主共有财产、挪用物业维修基金和管理费用、利用业主共有财产为他人提供担保、从事与物业管理无关的活动等，这样更能体现业主自治制度的规范性和严密性。
