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谨慎对待房屋买卖中的意向金/姚律师

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 09:32:58  浏览:8393   来源:法律资料网
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【案例简介】

  A先生看中一套二手房,中介表示A先生需交付5万元意向金才能与房东沟通洽谈具体买卖细节,于是在中介的撮合下,A先生签订了一份三方的意向金协议,并交付了5万元意向金,其中协议约定在卖家签署协议并收到意向金后意向金转定金。卖家也签署了协议,开具了定金收取收据。

  情况一:

  双方谈妥房价,并约定三天后签署买卖合同。然三天后,当A先生再次联系卖家时,卖家竟然已经不知所踪,查了房产登记却发现此人根本就不是房东。A先生找到中介,要求对此事负责,中介房也感到很冤屈,因为在将意向金转为定金之前,中介公司一般不会到房产交易中心去核查房产证信息。A先生上当受骗,却找不到骗子。

  情况二:

  三天后,A先生再次看房时,发现卫生间有渗漏现象,而且卖家竟然把空调也拆走了,与当初中介所说的送装修有出入,于是提出放弃购房想法。谁知中介告诉他,意向金已经在三天后自动转为定金,如果反悔,将不能取回。

  【姚律师点评】

  二手房交易过程中,签订正式房屋买卖合同前,一般中介公司会要求买家交付意向金,并规定在卖家签收后,意向金自动转定金。一般买家不交意向金的话,中介公司不帮与卖家进行实质谈判,而一旦买家交了意向金后又无法与卖家达成一致无法签订买卖合同的话,买家就很难取回已转为定金的意向金。由此,意向金似乎成了套在“买家”头上的紧箍咒,导致在实际操作中定金纠纷不断,笔者在近日代理处理了两个房产定金纠纷案,就深有体会。那么意向金究竟是什么呢?如何防范意向金带来的风险呢?

  【姚律师建议】

  一、了解交付意向金的可能风险,谨慎签署意向金转定金协议

  案例中的购房者在没有对卖家及所售房屋做充分了解的情况下匆匆签下意向金转定金协议交付意向金,他却没意识到一旦房东收取了定金,签署了协议,他就面临着被没收款项的可能。

  所以在此姚律师提醒大家,作为买家,在交付意向金前必须先多了解房屋情况及周边状况,如房屋构造、小区情况、周边交通设施等。在签署意向金协议前必须充分认识到有可能的后果,必须仔细察看意向金协议上所载内容,如果有什么不明或容易产生歧义的地方必须予以明确。最好可以请专业律师做咨询或陪购,以免造成不必要的麻烦。

  另外为防止本案情况一的出现,最好在三方的居间协议中约定,卖家收到中介交付的意向金后签字确认,并由中介代为保管该笔意向金。如此,就算出现卖家欺诈的情况,也有利于买家取回交纳的意向金。

  二、为意向金转定金设置一定的条件限制和期限限制

  在买卖双方达成正式的买卖合同合意前,笔者并不建议交付定金,否则任何一方都有可能面临定金罚则,由此会引来很多争议纠纷。在此之前,意向金更多的是应该扮演诚意金的角色,买家交付一定的诚意金到卖家手里,一定程度上已经表明了买家的购买洽谈诚意,便于中介方居间议价。一般意向金转化为定金的条件不外乎经中介居间,卖方同意按照委托房款成交,卖方接受意向金,即转化为定金。但姚律师认为,仅这样的转换条件还不够,主动权更多的被卖方和中介方掌控,买方陷入了很被动的地位。

  建议在意向金转化为定金条款中,要约定在什么情况下买方可以取回意向金,而不做转定金处理。也可以约定以双方签订书面买卖合同为转化条件,或者给意向金转定金约定一定的期限,或者约定在中介方转付前须要通知购房者。另外,姚律师建议最好在中介、卖方、买方签订的三方协议中最好约定,如果中介将买方所交纳的意向金转付卖方后,仍未中介方负责保管,这样就算发生了本案中的第一种情形,对于买方拿回意向金也是一种保障。

  总之,购房者要根据在确定将意向金转为定金之前,一定要把各种可能发生的情况都考虑清楚,这样才能避免因为自己违约而损失意向金的情形。

  上海姚卫芳律师:专职律师,法学学士,中华律师协会会员,从业以来承办了数百件诉讼与非诉讼业务,担任了多家企业的常年法律顾问,也为多位客户聘请为私人法律顾问。

  姚卫芳律师擅长领域:

  婚姻家庭纠纷、劳动争议纠纷、人身损害赔偿、交通肇事赔偿、商债催收、刑事辩护等领域。

  如有咨询或委托,请联系姚律师:

  电话:15021744891,

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泰安市人民政府关于印发《泰安市防空警报设施管理规定》的通知

山东省泰安市人民政府


泰政发(1999)52号泰安市人民政府关于印发《泰安市防空警报设施管理规定》的通知

泰山区、郊区人民政府,各防空警报设施设置单位:
《泰安市防空警报设施管理规定》已经市政府同意,现印发你们,望认真贯彻执行。

一九九九年四月二十日



泰安市防空警报设施管理规定

第一条 为加强防空警报设施设备的使用管理,确保迅速准确地传递、发放防空警报信号,有效地组织指挥人民防空,根据《中华人民共和国防空法》及有关规定,结合我市实际,制定本规定。

第二条 市防空主管部门负责防空警报网的规划和建设,负责组织防空警报设施设备的安装与管理。

第三条 电信、电力、军队通信、无线电管理、广播电视等部门按照有关法规规定的职责,为防空通信、警报发放提供保障。

第四条 防空警报设施实行防空主管部门管理的社会化管理相结合的制度。防空主管部门和有关管理单位应当确保防空警报设施保持良好的使用状态。

第五条 市防空主管部门应制定统一的维护管理规定,对负有防空警报设施维护责任的管理单位进行具体指导,定期检查防空警报设施,并承担修理费用。

第六条 设置在有关单位的防空警报设施设备,由所在单位负责日常维护管理。警报设施所在单位应当指定人员负责设施设备的日常维护管理。维护管理人员名单位当向市防空主管部门备案。维护管理人员调整时,应及时通知市防空主管部门,并办理交接手续。

第七条 维护管理人员应参加市防空主管部门的业务培训,熟练掌握防空警报设施设备维护管理的基本技术,按照规定,定期进行检查、维护和保养,建立维护保养档案,定期向市防空主管部门报告。

第八条 任何单位和个人不得擅自改动、拆除防空警报设施设备。确需改动、拆除的,必须报经市防空主管部门批准。

第九条 防空警报设施的使用和试鸣,须经市政府同意后由市防空主管部门负责组织实施。其他任何单位和个人不得使用和鸣响。

第十条 市防空主管部门应当对防空警报设施维护管理进行监督检查,对维护管理工作中成绩显著和设施有功的单位和人员,给予表彰奖励;对维护管理不力的,给予通报批评;造成严重后果的,依法追究责任;对阻挠安装或擅自拆除警报设施的,依照防空法律法规的规定予以处罚。

第十一条 本规定自发布之日起施行。



中国渔业协会代表团、日中渔业协议会代表团会谈公报

中国渔业协会代表团 日中渔业协议会代表团


中国渔业协会代表团、日中渔业协议会代表团会谈公报


(签订日期1970年6月20日)
  中国渔业协会代表团和日中渔业协议会代表团,于一九七0年六月九日至六月二十日在北京举行了会谈。
  双方完全同意和坚决支持一九七0年四月十九日中日双方备忘录贸易办事处代表签署的会谈公报,并在此基础上就目前形势、中日关系和中日两国关于黄海、东海的民间渔业协定问题充分交换了意见。
  双方严厉谴责美帝国主义悍然出兵柬埔寨,把侵略战火扩大到整个印度支那的罪恶行径。双方严正指出,日本佐藤政府同美帝国主义的仆从一起召开所谓讨论柬埔寨问题的“亚洲会议”,充当会议“主角”,并积极参加所谓“三国委员会”进行种种阴谋活动,这是佐藤政府为美帝国主义侵略亚洲政策效劳,直接插手印度支那,履行日美联合公报的一个严重步骤。日本反动派加紧向东南亚进行渗透和扩张,不断鼓吹从南朝鲜、台湾、印度支那直到马六甲海峡是日本的“生命线”,更充分暴露了日本军国主义重建“大东亚共荣圈”的狂妄野心。
  双方一致指出,佐藤政府不顾日本人民的强烈反对,决定“自动延长”扩大和升级了的日美“安全条约”,这是对要求废除日美“安全条约”的日本人民的严重挑衅,是对中国人民、朝鲜人民、印度支那人民以及全亚洲人民的严重挑衅。日本方面表示,决心要和日本人民一道,为粉碎日美新军事同盟、无条件收复冲绳和废除日美“安全条约”而斗争。中国方面表示,中国人民坚决支持日本人民的正义斗争。双方相信,中日两国人民和亚洲各国人民联合起来,一定能够在粉碎美日反动派复活日本军国主义的斗争中取得更大的胜利。
  双方回顾了一九六五年签订中日民间渔业协定以来的执行情况,对双方在友好合作、相互救助方面做出的积极努力表示满意。但是,由于佐藤政府变本加厉地推行追随美帝、敌视中国的政策和日本渔业界一小撮反动势力的破坏活动,给两国民间渔业协定的执行造成了很多困难。日本方面表示要为排除各种障碍而进行不懈的斗争。
  中日两国是近邻,两国人民有着传统的友谊,双方相信,切实遵守和认真履行中日民间渔业协定,将对增进中日两国人民的友好关系作出积极的贡献。
  双方一致同意将中日民间渔业协定(包括有关换文、附件)有效期延长二年,并就该协定的补充规定达成如下协议:
  一、为了保护对虾资源,自三月一日至四月三十日,双方渔轮均不进入“协定”规定的第一渔区。
  二、为了便于识别渔船,双方渔轮应在船尾明显处标明船名、船号。
  三、为保障生产安全,双方渔轮在航行和作业中,必须加强昼夜值班了望。
  四、根据实际执行情况,决定从日本方面提供中国渔船寄泊的港口中取消鹿儿岛县的山川港,使中日双方提供的寄泊港口均为两个;并决定取消中国渔船驶至日本方面指定的港口寄泊时通过渔业无线电台联络的办法。
  五、为了保护渔业资源,对侵犯禁渔区的渔轮,按情节轻重分别予以警告和罚款的处分,特别严重的取消其进入“协定”渔区作业资格。此项办法,由双方渔协严格执行,互相监督,并将处理情况通知对方。
  六、双方一致同意围网船也应严格遵守中日民间渔业协定的有关规定。对围网船在“协定”渔区及其附近作业,应规定必要的限制措施,以利于保护上层鱼类资源。双方将在一九七0年内就此问题商谈解决。

  中国渔业协会代表团团长      日中渔业协议会代表团团长
     王 云 祥             江口次作
     (签字)             (签字)

                       一九七0年六月二十日于北京