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离婚中贷款房产及其增值分割/商家泉

作者:法律资料网 时间:2024-05-16 19:42:23  浏览:9030   来源:法律资料网
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离婚中贷款房产及其增值分割

商家泉


  离婚争议和诉讼中,房产分割一般说来时双方当事人最为关心的,离婚案件中,一般来说 ,贷款房取得房屋权属证书的时间可归纳为三种情形:(1)婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款,婚前取得房屋权属证书,夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还;(2)婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款,婚后取得的房屋权属登记在其一人名下,夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还;(3)婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款,夫妻以共同财产进行还贷,离婚诉讼期间尚未办理房屋权属证书。针对上述三种情况,目前处理起来存在较大争议,现就存在的问题作如下探讨。

一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割
  贷款购房的法律构成具备如下特点:(1)特定财产权利转移而占有不转移;(2)债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权,债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
一般来讲,按揭人只要取得了房产的权属登记证书,就对按揭房产拥有了所有权,是否还清了银行按揭贷款与是否取得按揭房产的所有权并不等同。而在离婚诉讼中,真正的问题在于按揭房产的权属是否已经确定,而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下,没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。
  故,在离婚诉讼中,对于已经取得权属登记的按揭房产,即使尚未还清银行按揭贷款,也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房,其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系(如果婚后配偶一方参与共同还贷,则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务,离婚时应由权属一方给予补偿),不妨碍按揭房产的权属确定与分割。

二、贷款房产权属权属及取得时间的确定
  目前有三种不同处理意见:
1、依照物权法第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”这是在物权法中明确确立了的物权行为原则,亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则,房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间,若夫妻双方在房产证下达之前缔结婚姻,房产即为夫妻共同财产。
2、在考察购买房产的实际状况时,若在夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于一方支付首付款的,房产就应认定为夫妻共同财产,但一方婚前单独支付的部分是其个人财产。
3、夫妻缔结婚姻后还贷的部分,不论是用一方的收入还贷,还是用双方的收入还贷,均应认定为夫妻的共有权益;不论房产证何时下达,均应认定房产为一方个人财产;如二人离婚,婚前购房一方只需返还与另一方夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半。
  考察我国《物权法》第二十八条至第三十条,规定了不动产物权登记生效的若干例外,如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法,不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同,也办理了相应的按揭手续情形下,该买卖合同的双方主体业已明确,对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。故此,在夫妻之间,一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点,这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房,且房产权属登记在该方名下的,无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得,都应认定房产系该方的婚前个人财产。
故此,婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋,因为房屋买卖合同的买卖人是夫妻一方,合同义务是由该方在婚前开始履行的,所以,合同权利应当由该方享有,并继续履行合同义务,房屋系该方的婚前个人财产。购房所负的按揭贷款债务,是形成于婚前,应当认定为购房一方的婚前个人债务。婚后双方共同支付的按揭贷款金额,实际上是以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务

三、贷款房产婚后增值部分如何处理
  根据婚姻法及其解释,夫妻共同财产包括:1、工资、奖金;2、生产、经营的收益;3、知识产权的收益;4、继承或赠与所得财产;5、其他应当归共同所有的财产。《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第11条规定,婚姻关系存续期间,一方以个人财产投资所得的收益,属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。而婚前购买用于居住的商品房,不是用来投资做任何商业或赢利用途,房屋的增值应属于自然增值,就当然不属于以个人财产投资取得的收益,因此,房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产
  同时,房产的价值受市场因素影响,既可能增值,又可能贬值。在增值的情形下,如非权属一方有权分享增值,则在房产贬值时,是否也要分担贬值损失?面对判决做出之后房屋贬值,能否允许一方另行起诉主张权益?现实中显然是不允许。故此,仅享受增值带来的权益,不承担贬值带来的损失,是不符合立法本意及公平合理原则的。
  对此,美国有些州法院认为,因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值,为被动增值,认定为个人财产。
  但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割,考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务,另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献(免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险),房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。
四、总结
  据上论结,尚未还清贷款的双方购买按揭房产可以分割。而按照特别法优于普通法原则,物权法与婚姻法非为上位法与下违法关系,有矛盾的,应遵循婚姻法相关规定。故婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋,无论房产证下发时间是婚前还是婚后,均应为一人婚前财产,只能分割婚后双方共同还贷部分。又房屋增值系自然增值,不属于夫妻共同财产共同财产范畴,故不宜进行分割,但确应根据另一方所作贡献,予以适当补偿。


作者:商家泉 律师
单位:高博隆华律师事务所
电话:84512800-850
E-Mail:shangjiaquan@globe-law.com


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朝阳市关于印发《朝阳市禽类定点屠宰管理暂行办法》的通知

辽宁省朝阳市人民政府


关于印发《朝阳市禽类定点屠宰管理暂行办法》的通知

[朝政发〔2007〕1号]


各县(市)区人民政府,市政府各部门,市直各单位:
现将《朝阳市禽类定点屠宰管理暂行办法》印发给你们,请遵照执行。


二OO七年一月二十三日


朝阳市禽类定点屠宰管理暂行办法
(朝阳市人民政府2007年1月23日发布)


第一条 为加强禽类屠宰管理,预防禽类疫病传播,保障人民身体健康,根据《中华人民共和国动物防疫法》、《中华人民共和国食品卫生法》及国家和省其他有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 凡朝阳市城市规划区内从事鸡、鸭、鹅、鸽等禽类屠宰、加工、冷藏、运输经营的单位和个人,必须遵守本办法。个人自宰自食的除外。
国家和省对少数民族食用禽类的屠宰加工另有规定的,从其规定。
第三条 市商业行政主管部门负责朝阳市城市规划区内禽类屠宰的监督管理工作。
市动物卫生监督、卫生、工商、规划、环保、质量技术监督、民族事务等部门,要按照各自职责,共同做好禽类屠宰管理工作。
第四条 禽类屠宰实行定点屠宰管理制度。市商业行政主管部门应按照统一规划、合理布局、保护环境、适度集中的原则,制定禽类定点屠宰厂(含场,下同)设置规划,报市人民政府批准后实施。
第五条 禽类屠宰厂应当具备下列条件:
(一)选址、布局符合动物防疫条件,生产区与生活区分开,水质符合国家规定标准的水源条件,周围环境无有害污染源;
(二)远离生活饮用水的地表水源保护区,并不得妨碍或者影响所在地居民生活和公共场所的活动;
(三)设有符合规定的禽类待宰间、隔离间、屠宰加工间、清洗间和分割间,病害禽类无害化处理设施,污水污物处理设施以及禽类屠宰设备和运载工具;
(四)设有检疫室,备有检验检疫设备、消毒设施和消毒药品;并按规定实施检验、检测和消毒。
(五)有依法取得健康证明的屠宰技术人员和经考核合格的专职或兼职的肉品检验人员;
(六)符合国家法律、法规规定的其他条件。
第六条 申请设立禽类定点屠宰厂,申请人应向市商业行政主管部门提交书面申请,同时提交证明符合本办法第五条规定条件的有关材料。
市商业行政主管部门收到设立禽类定点屠宰厂申请后,应会同市动物卫生监督、卫生、环保等行政主管部门对是否符合禽类定点屠宰厂设置规划和本办法第五条规定的条件进行审查,经审查合格,报市人民政府批准后,由市商业行政主管部门核发设立禽类定点屠宰厂批准文件。
第七条 申请人取得设立禽类定点屠宰厂批准文件后,按照下列程序办理相关手续:
(一)凭设立禽类定点屠宰厂批准文件,向市动物防疫监督机构和卫生部门申办动物防疫合格证和卫生许可证;
(二)凭卫生许可证,向市工商行政管理部门申办营业执照后,向税务部门申办税务登记;
(三)凭营业执照,向市商业行政管理部门领取定点屠宰标志牌。
第八条 禽类定点屠宰厂在生产经营中,必须遵守下列规定:
(一)收购、屠宰的禽类必须持有动物防疫监督机构出具的《动物产地检疫合格证明》、《动物产品运输工具消毒证明》,属跨县域收购、屠宰禽类的,还应持有《出县境动物检疫合格证明》,发现染疫禽类立即报告所在地动物防疫监督机构按规定方式处置;
(二)屠宰前应按照禽类屠宰检疫规程,由动物防疫监督机构对禽类进行宰前检疫;
(三)禽类放血前后应冲洗表体,清除血块污垢;
(四)保持屠宰用水清洁卫生,烫毛池要定时更换用水,冷水池应保持流水状态下清洗;
(五)屠宰操作过程中禁止禽产品着地,宰后胴体应悬挂于通风、阴凉、清洁的场所,胴体不得带有血、毛、粪、污、伤斑及有害机体,不得被有毒、有害、有异味的物品污染;
(六)经屠宰加工的禽类产品应经动物防疫监督机构检疫和企业同步检验合格后,方可销售;
(七)运载、装卸、包装禽类产品的车辆,工具和包装袋应符合国家规定的卫生标准,其包装标识应符合食品标签标准的规定,禽类产品的运输必须使用符合国家卫生标准的专用车辆并经消毒处理;
(八)未能及时销售或者及时出厂的禽类产品,必须采取冷冻或者冷藏等必要措施予以保质储存。
(九)屠宰操作后,对屠宰场地、设备、工具必须清洗干净并进行消毒处理;
(十)毛、粪等污物必须经无害化处理,排放的污水处理应符合国家环保的规定;
(十一)禁止将健康禽类与病害禽类混放,对病禽必须根据疫病的性质按有关规定处理。
第九条 禽类定点屠宰厂必须实行严格的检疫、检验制度。市动物防疫监督机构应派驻检疫人员到定点屠宰厂进行同步检疫,企业要严格按照国家有关肉品卫生检疫的规程进行禽类屠宰检验工作。对屠宰加工后的禽类产品经检疫、检验合格的,签发统一制作标识签(环),并出具《动物产品检疫合格证明》后,方可出厂。
第十条 禽类产品进入农产品批发、零售市场销售时,市场开办者应当对进场交易的禽类产品查验检疫合格证明并登记备案后,方可允许进场交易。
第十一条 任何单位和个人不得对禽类产品注水或添加其他物质。
第十二条 禁止宾馆、饭店、食堂等集体伙食单位自宰禽类。
第十三条 市商业行政管理部门应当会同有关部门加强禽类屠宰及其产品加工的监督检查,并建立投诉举报制度,接受消费者的投诉和举报。
第十四条 禽类定点屠宰厂销售未经检疫检验或经检疫检验不合格的禽类产品的,由市商业行政主管部门依法予以处罚;情节严重的,取消其定点屠宰厂资格。
第十五条 对违反本办法规定,擅自屠宰禽类的经营行为,由各相关主管部门依法予以处罚。
第十六条 对阻碍、拒绝有关行政管理部门依法执行职务,违反治安管理处罚规定的,由公安机关依法给于治安处罚;构成犯罪的,提请司法机关依法追究刑事责任。
第十七条 本办法由朝阳市商业和粮食局负责解释。
第十八条 本办法自发布之日起施行。



  随着我国经济体制改革的深化,公共利益保护方面的法律漏洞凸显,很多公共利益遭受侵害后,经常出现行政上不管,司法上无法管的怪现象。正因为如此,通过建立民事公益诉讼制度来加强我国公共利益监管,就逐渐成了立法者关注和研究的焦点。

为解决公益诉讼发展步履维艰,一直缺乏立法支持的局面,我国新民事诉讼法第五十五条对公益诉讼作出了明确规定,“对环境污染、侵害众多消费者合法权益等损害社会公共利益的行为,法律规定的机关和有关组织可以向人民法院提起诉讼”。可见,公益诉讼是指特定的主体根据法律的授权就侵犯公共利益的行为向法院提起的现代型诉讼。


我们在确立一项制度的时候,尤其是将自己置身于一个国际大环境下引进与移植一项制度的时候,必须清楚地意识到这项新制度它在世界坐标中的相位以及它未来发展的趋势与走向。总体上,大陆法系国家与地区对“援引法律维护集体利益”问题仍然保持着十分慎重的态度。围绕着“出庭资格”和“主体身份”问题的争议始终未曾平息。而在英美法系国家,尽管在法律制度上规定了集团诉讼、公民诉讼等制度,但在司法实践中“扩大超越个人权利要求的法律诉讼范围依然充满了大量法律学上的困难和司法实践上的困难”。也就是说公益诉讼在两大法系绝非一些人所想象的那样驾轻就熟,势如破竹。认清到这一点,对于我国构建公益诉讼制度不无裨益。根据我国现实国情,我国公益诉讼制度的建构应该严格遵循下列思路。


首先,应当从立法的层面完善现行的法律。虽然在新的民事诉讼法明确了公益诉讼,但这只是一个很笼统的规定,不利于司法实践。如真对公益诉讼的范围,本条采用列举的方式规定了环境污染、侵害众多消费者合法权益等损害社会公共利益的行为。列举式的立法式在适用中可操作性强,且这两种最为典型的公益诉讼类型,社会影响最为强烈,入法势在必行。那么,这两种以外的现代性诉讼是否可通过公益诉讼制度来调整呢?以立法之意,本条里的“等”就意味着公益诉讼不仅仅就这两类。因此就要求我们出台相应的司法解释,对公益诉讼的主体资格、案件范围作进一步解释说明。使法律可诉性、操作性不断增强,形成完善的公益诉讼立法。


其次,发展理论,迎接挑战。理论来自于实践,理论更应该超越实践,给实践以智力支持和精神指导。但是我国的公益诉讼刚刚入法,还处于初始阶段,公益诉讼的理论储备相当不足,无法给公益诉讼司法实践一个明确的指导。因此必须发展公益诉讼的相关理论,迎接新时期赋予法律制度与司法实践的新挑战是立法界、司法界、学术界必须重视的问题。


最后,提高公民的法律意识,改变我国传统的司法理念,树立现代司法理念。司法理念属于一个民族特定的法律观念和法律文化范畴,是法律观念和法律文化长期积累和沉淀的产物,是一个历史的范畴。司法理念产生于一定的社会经济条件之上并受之制约,但是司法理念的发展变化并非与一定社会经济条件的发展变化同步。我国长期受儒家思想的影响,在司法上无诉是求,近年来,我国的社会经济条件已发生了根本的转变,而司法理念无形中就相对地滞后了。然而,要迅速改变已经根植于民族思想和行为中的文化传统并非易事。在当今中国,传统的法律观念以及受之支配的司法理念正在遭受前所未有的冲击,一些现代的法律思想和司法理念如程序正义、程序公正和诉讼效益等都在悄无声息地滋生和蔓延,这对我国刚刚形成公益诉讼制度是大有裨益的。


(作者单位:河南省桐柏县法院)