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我国信托行为瑕疵的法律后果分析/旷继东

作者:法律资料网 时间:2024-06-25 14:22:35  浏览:9425   来源:法律资料网
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【摘要】

  信托行为与一般的民事行为相比具有特殊性,因而信托行为瑕疵的法律后果也相应地较为复杂。本文通过对各类具有瑕疵的信托行为的法律后果进行分析,以揭示信托行为的特殊性及我国信托法的相关缺失。

【关键词】信托行为 瑕疵 法律后果

前言

  信托行为作为民事法律行为中的一种,其效力自然要符合一般民事行为的要件,但信托行为由于关涉到委托人,受托人与受益人三方的法律关系,与一般的民事行为相比较又有其特殊性。各国的信托法对信托行为的效力要件都做了更为严格的规定,与此相对应的是,信托行为在含有瑕疵的情况下,其产生的法律后果也比一般的民事法律行为瑕疵的后果有所区别,也更为复杂。有鉴于此,本文将根据我国现有的信托法对信托行为瑕疵的法律后果做一全面的分析研究。

一 信托行为瑕疵的构成要件和分类

  所谓信托,是指财产所有权人(委托人),为自己或他人(受益人)的利益或为特定目的,将自己的财产转移或处分给受托人,由受托人依信托设立的意旨来管理或处分该财产权的一种法律关系。

(一)信托行为的成立要件与生效要件

  信托行为的成立必须符合一般法律行为的成立要件,也即必须有当事人,意思表示和标的,具体到信托行为上,即必须包含以下要件:第一,信托当事人。信托行为须有两个以上主体,存在三方当事人,即委托人,受托人和受益人。第二,有设立信托的意思表示。这里包括两方面内容,一是有作出意思表示的行为;二是行为人通过其行为所要实现的结果是设立信托。第三,信托财产确定。
  信托的成立是一种事实问题,它所关注的是信托在事实上是否存在。而信托的生效是价值判断问题,它所关注的是国家对当事人之间的信托是否予以认可并给予保护。因此信托行为的生效要件与成立要件不同,根据我国信托法的规定,信托行为的生效要件主要包括以下内容:首先,信托当事人具备应有的权利能力和行为能力。如受托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人。其次,交付信托的财产的财产权须转移。第三,信托目的合法。设立信托时,信托目的不得违反法律、行政法规或者损害社会公共利益,也不得专以诉讼或者讨债为目的设立信托。第四,信托财产合法。对这个条件应从两个层面理解,一是委托人用以设立信托的财产必须是其合法所有的财产。二是信托财产应当符合信托法等法律和行政法规的规定。第五,设立信托应采取书面形式。书面形式包括信托合同、遗嘱或者法律、行政法规规定的其他书面文件等。此外,某些类型信托的设立还应符合法定的特殊条件。设立信托时,有关法律、行政法规规定应当对信托财产办理登记手续的,应当依法办理信托登记。否则,应当补办;不补办登记手续的,该信托不产生效力。对于公益信托,其设立应经有关公益事业的管理机构批准。

(二)信托瑕疵的分类

  从信托行为的构成要件可以看出,信托行为的瑕疵可分为成立上的瑕疵和效力上的瑕疵两种。成立上的瑕疵导致信托行为的不成立,与其构成要件相对应的是,其可能的瑕疵也主要为以下两种情况:第一,信托财产不能确定;第二,受益人或者受益人范围不能确定。
  效力上的瑕疵显然要复杂得多,根据信托行为效力要件的构成来看,引起信托行为效力瑕疵的原因包括以下方面:第一,主体上的瑕疵,如委托人或受托人民事能力上的不合格委托人和受托人身份混同的瑕疵等。第二,信托财产上的瑕疵,包括信托财产不合法,如信托财产为禁止流通物等,信托财产的财产权没有真正转移,如动产没有交付,不动产没有办理登记手续等,以及委托人对信托财产的处分权受到限制等。第三,信托目的瑕疵,包括信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益,专以诉讼或者讨债为目的设立信托等;第四,信托设立的形式要件不合法,如我国信托法规定设立信托必须采取书面形式,并且必须具备法定的记载事项,如果不符合这些要件,将导致信托行为的瑕疵。此外,对于某些特殊类型的信托行为,还必须符合法律规定的特殊要件,否则也将导致信托行为的无效。

二 信托行为瑕疵的法律后果

(一)成立要件瑕疵的法律后果
  第一,信托财产不能确定的法律后果。第二,受益人或者受益人范围不能确定。在这两种情况下,信托行为没有成立,也就是在事实上没有信托的存在,因而严格地说,它们并不能导致任何法律后果。当然信托行为的不成立一般会以信托承诺的方式表现出来,而对于信托承诺本身却可能产生法律效力,此时一般会导致委托人契约义务的产生,但此非本文讨论重点,故不予赘述。
(二)生效要件瑕疵的法律后果
  首先,主体瑕疵的法律后果。对委托人而言,如果是无民事行为能力人,其设立信托行为确定无效,而如果是限制民事行为能力人,其设立信托的行为是效力待定的,如果取得其法定代理人的追认,该信托行为应该是有效的。对于外国人是否可以在我国设立信托,我国信托法并没有明确规定。根据国民待遇的原则,既然外国人可以在我国拥有财产,自然就享有自由处分之权,而设立信托本质上是对自己财产的处分行为,因而应该是被允许的。至于委托人身份的混同,如委托人设立以自己为受托人的自益信托,由于在利益归属效果上没有任何意义,如果肯认这种信托,唯一的后果可能就是导致委托人规避法律损害他人的利益(即将自己的财产独立化),因而是确定无效的。另外,我国不承认宣言信托,也即委托人设立以自己为受托人的他益信托,因而这种行为在我国也是不能产生效力的。此外,对于受托人而言,又可以分几种情况,首先是在信托设立时受托人无民事行为能力或为限制民事行为能力人。由于信托设立的基础就是基于委托人对受托人的信任,包括对受托人财产管理能力的信任,如果受托人连民事行为能力都不具备,自然就无法胜任委托财产的管理事宜,因而这样的信托由于违背了信托行为的目的,是不能产生效力的。其次,受托人在信托设立后失去民事行为能力,如自然人死亡或者法人解散等。在这种情况下,如果该信托人为唯一的受托人,将导致信托的终止,发生终止的效力,如果该信托人非唯一受托人,则信托继续有效,受托人的人数可以补充选任。当然,这种受托人的事后能力瑕疵并非本文讨论的范围,因为它对信托行为设立时的效力不会产生任何影响,它是以信托成立生效为前提的。第三,受托人身份的混同,如我国信托法规定,受托人不能为信托的唯一受益人,此种身份混同将导致信托行为与财产赠与行为同样的效果,是与信托制度的价值目标相悖的,因而确定无效。此外,受托人是否可得为外国人,我国法律并没有明确的规定,因而只能从信托财产的性质来确定。如对于民事信托,如果信托财产为我国限制出口的专利技术,以及限制出口的古董文物等,显然不允许外国人为受托人,这样的信托应该是无效的,对于商事信托,随着我国加入世界贸易组织,对信托投资市场的开放,外国人应该可以成为商事信托的受托人,只是必须要经过我国法律规定的登记成立条件。另外,对于受益人而言,由于他只享受利益而不承担相应的义务,因此其是否具备必要的民事能力并不影响信托的效力。不过,为了防止当事人规避法律,多数国家法律均规定依法令不得享有某项财产权者,不得享受与受益者所拥有的同样利益的权利(日本信托法),因而在这种情况下,信托行为也是无效的。我国信托法并没有明确规定此种情况,仅笼统地规定信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益的无效,但信托目的违法是否包含了上述情况,在实践中可能会导致分歧,这需要法律进一步明确或学理的一致解释。
  其次,信托财产瑕疵的法律后果。这可分为以下情况:第一,委托人对信托财产没有处分权,如委托人以他人财产设立信托的行为,在这种情况下,根据我国民法通则的规定,该行为为效力待定的行为,如果财产所有人不予承认,将导致信托行为的自始无效,如果予以承认,信托行为自然生效。而在财产所有人不予承认导致信托无效的场合,信托财产应如何处理也存在问题。如果信托财产为委托人以盗窃或其他非法方式取得的他人财产,如果以之设立自益信托,信托无效的后果自然是信托财产包括因信托财产所产生的利益返还给原所有人,但如果设立他益信托,而受益人为善意的情况下,受益人所取得的利益是否返还则值得探讨。根据法理,善意第三人利益的保护必须符合对价的条件,在信托的情况下,受益人是无须支付对价即可取得利益的,因此与受到损害的原财产所有人相比较,受益人所取得的利益不应该受到特别的保护。也即是在他益信托的情况下,受益人所取得的利益也应当与信托财产一并返还给原财产所有人。当然如果是公益信托,应另当别论。不过,如果信托财产为委托人以合法的管理人或者代理人的身份所占有的财产,并以之设立他益信托或者公益信托,则信托财产究应如何处理,是否可以适用表现代理仍不无疑问。但从利益平衡上看,原所有人的财产利益保护应较前述情况下原所有人的利益保护为弱,受益人所取得的利益似应受到保护。第二,委托人对信托财产的处分权受到限制,包括信托财产为限制流通物和委托人设立信托损害其债权人利益的两种情况。在信托财产为限制流通物的场合,必须要经过有关部门的批准,才能以该财产设立信托。如果欠缺此条件,信托自然无效。而在委托人的债务状况不良,设立信托会损害到其债权人利益的情况下,根据我国信托法的规定,该信托为可撤销,即债权人自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内有权申请人民法院撤销该信托。如果债权人申请撤销,则信托自始无效,信托财产应返还委托人。但我国信托法规定人民法院依照前款规定撤销信托的,不影响善意收益人已经取得的信托利益,并且根据信托法第53条和第54条的规定,债权人撤销信托属于信托终止的一种,信托终止的,信托财产归属于信托文件规定的人;信托文件未规定的,按下列顺序确定归属:(一)受益人或者其继承人;(二)委托人或者其继承人。因此,在信托文件未规定的情况下,债权人撤销信托行为,信托财产将首先归属于信托受益人或者其继承人。这样规定的结果是导致了债权人撤销权的空置,其撤销权的行使不仅不能回复委托人的财产状况,反而使信托财产确定地归属于受益人,这对债权人利益实际上是一种损害,是有悖法律赋予债权人撤销权的价值取向的。当然,这仅从法条的逻辑推断来看债权人撤销权行使的法律后果,如果从信托法的立法原意或者整体解释来看,或许可以将信托法第53条第五项信托被撤销的规定与第12条关于债权人撤销权的规定相区别,可将第53条的撤销看成为为除债权人撤销之外的其他情况的被撤销,但这需要立法或司法的进一步解释。当然,可撤销信托行为的另一种法律后果是撤销权人没有行使撤销权,此时信托将确定地有效。第三,信托财产不合法,如信托财产为禁止流通物等,此种情况将导致信托的确定无效。第四,信托财产的财产权没有真正转移,如动产没有交付,不动产没有办理登记手续等。由于信托合同为实践性合同,必须要通过标的物的转移即动产经过交付,不动产经过办理登记手续等才能发生效力,因此在欠缺财产权转移的情况下,信托行为不能产生效力。
  第三,信托目的瑕疵的法律后果。信托作为英美法系古老的法律制度,其最初的作用本来就是为了规避法律,如为了规避土地不得捐赠给教会的法律以及规避遗产税等,由于信托往往导致对现有法律框架的突破,带来新的法律制度的变革,因此信托法又被称为变法法,但是近代以来,随着商事信托的兴起,信托法的价值取向逐渐偏重于财产管理,而大陆法系国家对信托法的引进更主要的目的就是为了规范商事信托的行为,民事信托逐渐衰落,而那种以规避法律为目的的信托行为更为现代各国所摒弃,因此各国信托法大都明确规定目的违法的信托行为无效。我国信托法第十一条规定信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益的无效。当然,在实践中,究应如何认定一项信托行为目的违法仍不无疑问,但这非本文讨论重点,在此不予赘述。此外,根据我国信托法的规定,信托目的瑕疵还包括专以诉讼或者讨债为目的设立的信托,这种情况也会导致信托行为的确定无效。
  第四,信托设立形式瑕疵的法律后果。我国信托法第八条规定,设定信托应当采取书面形式。那么,没有采取书面形式的信托行为是否就必然无效呢?从法条的字面意义来看,当然是无效的。但是从实践及传统信托制度来看,设立信托并非必须要采取书面的方式。因为在最初的信托制度发展中,信托完全基于当事人间的人身信任,即使受托人不履行自己的受托义务而将信托财产据为己有,受益人也无权通过司法途径救济,因此信托是否采取书面文件设立也就没有任何意义。而在现代社会的实践中,民事信托的设立也不乏口头设定的案例,如果法律不予以保护,将对事实上的信托当事人造成损害。另外,从各国的规定来看,如日本,韩国以及我国台湾地区的信托法中,均没有将书面方式规定为设立一般信托的必须方式。因此,笔者认为,我国应该弱化信托设立形式要件的要求,尽量对各种形式的信托予以承认,这有利于信托在我国的健康发展。


参考文献:
方嘉麟:《信托法之理论与实物》,中国政法大学出版社
霍玉芬:《信托法》
赖源河,王志诚:《现代信托法论》,中国政法大学出版社
周玉华:《信托法学》,中国政法大出版社
徐卫:我国《信托法》的缺失与分析
何玉鸣:略论善意取得制度对信托善意受益人受益权的保护
查达来:信托财产归属之另见
《中华人民共和国信托法》,《日本信托法》,《韩国信托法》,《台湾信托法》

旷继东律师联系方式:
北京市中闻律师事务所专职律师
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上海市房地产登记条例

上海市人大常委会


上海市房地产登记条例

(2008年12月25日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议通过)


第一章 总则

  第一条为了规范本市房地产登记行为,保障房地产交易安全,维护房地产权利人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。

  农村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登记办法另行规定。

  第三条本条例所称房地产登记,是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权,对建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、地役权和其他依法可以申请登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。

  本条例所称房地产权利人,是指依法享有建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、地役权等房地产权利的自然人、法人和其他组织。

  第四条房地产权利的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,自登记日起发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  同一房地产上依法登记有两个以上房地产权利的,依房地产登记簿记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的,从其规定。

  第五条市房屋、土地行政管理部门负责本市房地产登记管理工作。

  上海市房地产登记处(以下简称市登记处)负责本市房地产登记的日常工作。区县房地产登记处受市登记处委托,具体办理房地产登记事务。

  区县房屋、土地行政管理部门协助市房屋、土地行政管理部门对区县房地产登记工作实施监督管理。
  第六条市房屋、土地行政管理部门应当建立全市统一的房地产登记簿和房地产登记信息系统,制作统一的房地产权证书和登记证明,制定统一的房地产登记技术规范并向社会公开。

  房地产登记机构应当按照房地产登记技术规范和登记信息系统的要求,将登记事项记载于房地产登记簿并公示。

第二章 一般规定

  第七条房地产登记,一般按照下列程序办理:

  (一)申请;

  (二)受理;

  (三)审核;

  (四)核准登记并记载于房地产登记簿;

  (五)颁发房地产权证书或者登记证明。

  第八条房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元,是指土地权属界线封闭的地块或者空间;房屋的基本单元,是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用,并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。

  第九条房地产登记应当由当事人双方申请,但下列情形的房地产登记,可以由有关当事人单方申请:
  (一)以划拨或者出让、租赁等方式设立国有建设用地使用权;

  (二)在集体所有土地上依法设立非农业建设用地使用权;

  (三)新建房屋;

  (四)继承、遗赠;

  (五)行政机关已经发生法律效力的建设用地使用权争议处理决定;

  (六)人民法院已经发生法律效力的确定房地产权属的判决、裁定、调解;

  (七)仲裁机构已经发生法律效力的确定房地产权属的裁决、调解;

  (八)本条例第三十四条所列情形;

  (九)法律、法规规定的其他情形。

  第十条两人以上共有房地产的登记,应当由共有人共同申请。按份共有的单个共有人可以就处分本人所拥有份额房地产的登记单独提出申请,但应当提供其他按份共有人放弃优先购买权的证明。

  第十一条当事人委托代理人申请房地产登记的,代理人应当提交当事人的委托书。

  当事人的法定代理人代为申请房地产登记的,应当提交法定代理关系的证明文件。

  第十二条申请房地产登记的,当事人或者其代理人应当到房地产所在地的区、县房地产登记处提交本条例规定的申请登记文件。

  第十三条房地产登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料,并就有关登记事项询问申请人。

  申请人提交的申请登记文件齐备的,房地产登记机构应当即时出具收件收据,申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的,房地产登记机构应当一次性书面告知补正要求,申请登记文件补齐日为受理日。

  第十四条房地产登记机构应当在本条例规定的时限内,完成对登记申请的审核。经审核符合规定的,房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记簿,记载之日为登记日。

  房地产登记机构在审核时,发现申请登记事项的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。实地查看的期限不超过二十日。申请人补充材料、房地产登记机构实地查看的时间,不计入登记审核时限。

  第十五条申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容记载于房地产登记簿并公示前,撤回登记申请。

  第十六条房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件,对房地产登记簿进行记载,并永久保存。

  房地产登记簿应当载明下列内容:

  (一)房地产权利人的姓名或者名称;

  (二)土地的坐落、面积、宗地号、用途;

  (三)土地的权属性质、使用权取得方式和使用期限;

  (四)房屋所有权来源、建筑类型、建筑结构、坐落、面积、用途、层数、编号和竣工日期;

  (五)房地产抵押权、地役权和房地产权利的限制等。

  房地产登记簿是房地产权利归属和内容的根据。房地产权证书和登记证明是权利人享有该房地产权利的证明。房地产权证书、登记证明与房地产登记簿的记载应当保持一致,不一致的,以房地产登记簿为准。

  第十七条建设用地使用权、房屋所有权的房地产权证书,由市房屋、土地行政管理部门颁发,并依法承担相应的法律责任。房地产抵押权、地役权和其他依法可以申请登记的房地产权利的登记证明,由市登记处颁发。

  房地产权证书、登记证明不得涂改。

  第十八条房地产权证书、登记证明破损的,房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证书、登记证明前,应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。

  房地产权证书、登记证明灭失、遗失,房地产权利人要求补发的,应当向房地产登记机构提出申请,并通过房地产登记机构在市房屋、土地行政管理部门门户网站上刊登灭失、遗失声明。自刊登之日起满三十日无异议或者异议不成立的,房地产登记机构应当向房地产权利人补发房地产权证书、登记证明。补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起,原房地产权证书、登记证明作废。
  第十九条建设用地使用权经初始登记后,该土地范围内的其他房地产权利方可登记。

  房屋所有权经初始登记后,与该房屋有关的其他房地产权利方可登记,但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。

  第二十条有下列情形之一的,房地产登记机构应当作出不予登记的决定:

  (一)非法占用土地的;

  (二)属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的;

  (三)不能提供有效的房地产权属证明的;

  (四)房地产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的;

  (五)申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突的;

  (六)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

  第二十一条有下列情形之一的,房地产登记机构应当根据已经发生法律效力的文件,将有关事项记载于房地产登记簿:

  (一)人民法院、行政机关对建设用地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施;

  (二)行政机关作出征收集体所有土地、征收房屋、收回国有建设用地使用权、批准建设用地、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定;

  (三)行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定;

  (四)行政执法机构对附有违法建筑的认定。

  对前款第三项、第四项所列情形已完成整改的,行政执法机构应当出具证明文件,由房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载。

  第二十二条房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件,当事人可以向房地产登记机构办理登记。

  第二十三条房地产权利人、利害关系人可以申请查询、复制房地产登记资料。具体办法由市人民政府规定。

第三章 建设用地使用权和房屋所有权登记

  第一节初始登记

  第二十四条以出让、租赁方式设立建设用地使用权的,当事人申请建设用地使用权初始登记,应当提交下列文件:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)建设用地使用权出让合同或者土地租赁合同;

  (四)地籍图;

  (五)土地勘测报告。

  以出让方式设立建设用地使用权的,当事人申请建设用地使用权初始登记时,除提交前款规定的文件外,还应当提交已付清建设用地使用权出让金的证明和完税凭证。
  出让、租赁建设用地使用权年限届满后,经批准续期的,当事人应当重新办理建设用地使用权初始登记。

  第二十五条以划拨方式设立建设用地使用权或者在集体所有土地上依法设立非农业建设用地使用权的,当事人申请建设用地使用权初始登记,应当提交下列文件:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)建设用地批准文件;

  (四)地籍图;

  (五)土地勘测报告。

  第二十六条符合下列条件的建设用地使用权初始登记申请,应当准予登记:

  (一)申请人是建设用地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人;

  (二)申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与建设用地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地勘测报告的记载一致;

  (三)不属于本条例第二十条所列的情形。

  第二十七条新建房屋竣工验收合格后,房地产权利人申请房屋所有权初始登记,应当提交下列文件:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)记载建设用地使用权状况的房地产权证书;

  (四)建设工程规划许可证及其附图;

  (五)竣工验收证明;

  (六)记载房屋状况的地籍图;

  (七)房屋勘测报告;

  (八)根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

  房地产开发企业在申请新建商品房所有权初始登记时,应当列明下列房地产的范围并提供相关证明材料:
  (一)经房屋行政管理部门备案的销售方案确定的本企业保留自有的房地产、用于销售的商品房;

  (二)依照法律、法规规定或者当事人约定确定的业主共有房地产和作为公益性公共服务设施的房地产。

  第二十八条符合下列条件的房屋所有权初始登记申请,应当准予登记:

  (一)申请人是房地产登记簿记载的建设用地使用权人;

  (二)申请初始登记的房屋坐落、建筑面积、用途、幢数、层数符合建设工程规划许可证的规定,并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致;

  (三)不属于本条例第二十条所列的情形。

  第二十九条房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的,应当将初始登记事项记载于房地产登记簿,并通知房地产权利人领取房地产权证书。不符合规定条件的,不予登记,并书面告知申请人。

  新建商品房的房地产开发企业申请房屋所有权初始登记的,房地产登记机构应当在房地产登记簿上记载该房地产开发企业保留自有的房地产和用于销售的商品房,并分别颁发房地产权证;初始登记范围内有业主共有房地产的,房地产登记机构应当在房地产登记簿上予以记载,不另行颁发房地产权证。房地产登记机构应当在房地产登记簿上注记作为公益性公共服务设施的房地产,由相关当事人按照法律、法规的规定或者约定另行办理初始登记。

  第二节转移登记

  第三十条经登记的房地产有下列情形之一的,当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记:

  (一)买卖;

  (二)交换;

  (三)赠与;

  (四)继承、遗赠;

  (五)法律、法规规定的其他情形。

  第三十一条申请房地产转移登记,应当提交下列文件:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)房地产权证书;

  (四)证明房地产权属发生转移的文件;

  (五)根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

  有本条例第二十一条第一款第三项所列情形的,还应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。

  第三十二条符合下列条件的房地产转移登记申请,应当准予登记:

  (一)转让人是房地产登记簿记载的权利人,受让人是有关证明文件中载明的受让人;

  (二)申请转移登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内;

  (三)不属于本条例第二十条所列的情形。

  第三十三条房地产登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的,应当将转移事项记载于房地产登记簿,并通知房地产权利人领取房地产权证书;不符合规定条件的,不予登记,并书面告知申请人。

  第三节变更登记

  第三十四条经登记的房地产有下列情形之一的,房地产权利人应当在事实发生后申请变更登记:
  (一)房地产用途发生变化的;

  (二)房地产权利人姓名或者名称发生变化的;

  (三)土地、房屋面积增加或者减少的;

  (四)土地、房屋分割或者合并的;

  (五)法律、法规规定的其他情形。

  第三十五条申请房地产变更登记,应当提交下列文件:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)房地产权证书;

  (四)证明发生变更事实的文件;

  (五)根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

  第三十六条符合下列条件的房地产变更登记申请,应当准予登记:

  (一)申请人是房地产登记簿记载的权利人;

  (二)申请变更登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内;

  (三)申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致;

  (四)不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

  第三十七条房地产登记机构应当自受理房地产变更登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的,应当将变更事项记载于房地产登记簿,并通知房地产权利人领取房地产权证书;不符合规定条件的,不予登记,并书面告知申请人。

  第三十八条建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为发生变更的,房地产登记机构应当根据有关行政机关、人民法院已经发生法律效力的文件办理房地产变更登记,将变更事项记载于房地产登记簿,并通知房地产权利人换领房地产权证书。

  第四节注销登记

  第三十九条房屋因倒塌、拆除等原因灭失的,房地产权利人在灭失事实发生后申请注销房屋所有权登记,应当提交下列文件:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)房地产权证书;

  (四)房屋灭失的证明。

  第四十条以出让、租赁等方式取得的建设用地使用权依法终止的,原建设用地使用权人申请注销房地产登记,应当提交下列文件:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)房地产权证书;

  (四)证明建设用地使用权终止的文件。

  第四十一条建设用地使用权、房屋所有权因抛弃而终止的,房地产权利人申请注销房地产登记,应当提交下列文件:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)房地产权证书。

  第四十二条符合下列条件的注销房地产登记申请,应当准予登记:

  (一)申请人是房地产登记簿记载的房地产权利人;

  (二)申请注销登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内;

  (三)不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

  第四十三条房地产登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的,应当将注销事项记载于房地产登记簿,并书面通知申请人;不符合规定条件的,不予注销登记,并书面告知申请人。

  第四十四条房屋灭失或者建设用地使用权依法终止后,当事人未申请注销登记的,房地产登记机构可以依据房屋、土地、规划等行政管理部门提供的证明文件办理注销房地产登记,将注销事项记载于房地产登记簿。

  第四十五条建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为终止的,房地产登记机构应当根据有关行政机关、人民法院已经发生法律效力的文件办理注销房地产登记,将注销事项记载于房地产登记簿。

第四章 房地产抵押权和地役权登记

  第四十六条申请房地产抵押权设立登记,应当提交下列文件:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)房地产权证书;

  (四)抵押担保的主债权合同;

  (五)设立抵押权的合同。

  有本条例第二十一条第一款第三项所列情形的,还应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。

  第四十七条申请地役权设立登记,应当提交下列文件:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)房地产权证书;

  (四)设立地役权的合同。

  第四十八条经登记的房地产抵押权或者地役权发生转让、变更或者终止的,当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记,并提交下列文件:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)房地产抵押权或者地役权登记证明;

  (四)证明房地产抵押权或者地役权发生转让、变更或者终止的文件。

  第四十九条符合下列条件的房地产抵押权、地役权登记申请,应当准予登记:

  (一)申请人是设立、转让、变更、消灭房地产抵押权或者地役权的当事人;

  (二)申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内;

  (三)不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

  第五十条房地产登记机构应当自受理房地产抵押权、地役权登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的,应当将有关事项记载于房地产登记簿,并通知房地产抵押权、地役权的设立登记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明,或者书面通知房地产抵押权、地役权注销登记的申请人原登记证明作废;不符合规定条件的,不予登记,并书面告知申请人。

第五章 预告登记

  第五十一条有下列情形之一的,当事人可以共同申请预告登记:

  (一)预购商品房以及按照国家和本市有关规定进行预购商品房的转让;

  (二)以预购商品房设立抵押及其抵押权的转让;

  (三)以房屋建设工程设立抵押及其抵押权的转让;

  (四)设立、转让房地产权利的其他情形。

  当事人为保障将来实现房地产权利,可以持预告登记的约定文件单方申请预告登记。

  第五十二条建设用地使用权人、房屋所有权人未经预告登记的权利人同意处分该房地产的,房地产登记机构不予登记。

  预告登记后,债权消灭或者自能够进行房地产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
  第五十三条申请预购商品房预告登记,应当提交下列文件:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)商品房预售合同。

  预购商品房发生转让或者变更的,申请预告登记时,除提交前款规定的文件外,还应当提交预购商品房转让或者变更的证明文件。

  预购商品房未经预告登记的,或者不符合国家和本市有关规定进行预购商品房转让的,不予办理预购商品房转让的预告登记。

  已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。

  第五十四条申请预购商品房抵押权预告登记,应当提交下列文件:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)商品房预售合同;

  (四)抵押担保的主债权合同;

  (五)设立抵押权的合同。

  预购商品房抵押权发生转让或者变更的,申请预告登记时,除提交前款规定的文件外,还应当提交预购商品房抵押权转让或者变更的证明文件。

  预购商品房未经预告登记的,不予办理预购商品房抵押权的预告登记。

  第五十五条申请房屋建设工程抵押权预告登记,应当提交下列文件:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)建设工程规划许可证;

  (四)房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同;

  (五)抵押担保的主债权合同;

  (六)设立抵押权的合同。

  房屋建设工程抵押权发生转让或者变更的,申请预告登记时,除提交前款规定的文件外,还应当提交房屋建设工程抵押权转让或者变更的证明文件。

  第五十六条经预告登记的房地产权利依法终止或者预告登记失效的,当事人申请注销预告登记应当提交下列文件:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)经预告登记的房地产权利依法终止或者预告登记失效的证明文件。

  前款第三项规定的预告登记失效的证明文件,是指预告登记有关当事人的书面约定或者法院判决、仲裁裁决。

  第五十七条符合下列条件的预告登记、注销预告登记的申请,应当准予登记:

  (一)申请人是房地产权利变动法律文件记载的当事人;

  (二)申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内;

  (三)不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

  第五十八条房地产登记机构应当自受理预告登记、注销预告登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的,应当将有关事项记载于房地产登记簿,并书面通知当事人;不符合规定条件的,不予登记,并书面告知申请人。

  第五十九条新建商品房所有权初始登记后,预告登记的商品房预购人应当与房地产开发企业共同申请房地产转移登记。

  预购商品房设立抵押的,房地产转移登记后,其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。

  第六十条新建房屋所有权初始登记后,其房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。

  房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时,其抵押物范围不包括以下房地产:

  (一)已经办理预告登记的预购商品房;

  (二)房屋所有权初始登记时已明确的业主共有房地产;

  (三)不属于房地产开发企业所有的作为公益性公共服务设施的房地产。

第六章 更正登记和异议登记

  第六十一条房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误的,可以持有关证据申请更正登记。申请更正登记的事项涉及第三人房地产权利的,有关权利人应当共同申请。

  房地产登记机构应当自受理更正登记申请之日起二十日内完成审核。经审核,有下列情形之一的,房地产登记机构应当予以更正,并书面通知有关当事人:

  (一)房地产登记簿记载的权利人书面同意更正,且房地产登记簿记载事项确有错误的;

  (二)房地产登记簿记载的权利人不同意更正,但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的。

  第六十二条房地产登记机构发现房地产登记簿记载与原申请登记文件不一致的,应当书面通知有关的房地产权利人办理更正登记手续。当事人无正当理由不办理更正手续的,房地产登记机构可以依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正,并书面通知当事人。

  第六十三条房地产登记机构受理更正登记申请后,应当中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请,并暂缓受理新的相关登记申请。

  更正登记程序完成后,房地产登记机构应当恢复办理相关房地产登记。

  第六十四条行政机关作出撤销房地产登记的行政复议决定或者人民法院作出撤销房地产登记的判决的,房地产登记机构应当自行政复议决定或者判决发生法律效力之日起三日内恢复原登记。

  第六十五条房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载的土地使用权人、房屋所有权人等事项有错误,房地产登记簿记载的房地产权利人不同意更正,且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属等事项确有错误的,可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。

  第六十六条房地产登记机构应当在受理异议登记申请的当日,将异议事项记载于房地产登记簿。申请人在异议登记之日起十五日内,不提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的,异议登记失效,由房地产登记机构予以注销。

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中国证券监督管理委员会关于做好锦州石化股份有限公司(筹)股票发行工作的通知

中国证券监督管理委员会


中国证券监督管理委员会关于做好锦州石化股份有限公司(筹)股票发行工作的通知

1997年7月30日    证监发字[1997]405号

 

深圳证券交易所:

  锦州石化股份有限公司(筹)采用“上网定价”方式发行股票的发行方案已经

我会证监发字[1997]404号文仳准,请你所按照我会证监发字[1996]169和423号文

的有关要求,组织好此次股票发行工作。本次发行要先验资后配号,对申购资金到

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