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浅淡我国法律服务市场之现状与规范/李少华

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 18:41:10  浏览:8810   来源:法律资料网
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从我市法律服务市场现状
浅谈我国法律服务市场规范

关键词:律师 律师事务所
法律服务工作者 基层法律服务所
司法行政机关
小题:我国法律服务市场主体杂乱,竞争无序,现状混乱。制度上的严重缺陷是其根源,对法律服务市场的管理不力是其重要原因。
基层法律服务所和法律服务工作者制度必须予以整理、规范。小序
法律服务有双重概念,一是指法律人向社会提供的法律方面的有偿服务;二则仅指律师和律师事务所向社会提供的法律方面的有偿服务。西方多指后者,我国皆指前者。对概念的不同诠释,代表着不同的法律服务制度的构建模式。
任何制度皆源于价值取向及规范对象的实际情况。
我国法律服务需求总量较西方有限,但律师队伍更显不足。立法者见我国律师尚不能完全满足社会需求,同时律师队伍的壮大亦尚需时日,便采取了多种主体,多层次,又相互交错的法律服务制度。但是,同一市场,不同主体、不同要求、不同规范、不同责任,难免发生混乱无序。从当前我市法律服务市场之混乱即可见一斑。本人试从我国法律服务制度的构建,结合我市目前法律服务市场之现状,寻找缺陷与弊端,畅想改观。

第一章:我国法律服务制度的构建
就目前法律规定允许专业从事有偿法律服务的主体包括律师,基层法律服务工作者、公证员、企业法律顾问、专利代理人、商标代理人、企业登记代理人、土地登记代理人,集体科技企业产权界定资格,基本建设大中型项目招标投标代理资格,国有资产产权法律事务资格等十余种。
与现行法律服务制度相关的法律和规章包括1996年《律师法》(2000年修改);1982年国务院《公证员暂行条例》;1991年乡镇法律服务业务工作细则〉,1997年国家计委,司法部〈乡镇法律服务收费管理办法〉,2000年司法部《基层法律服务所管理办法》,《基层法律服务工作者管理办法》;1997年国家经贸委〈企业法律顾问管理办法〉;1991年国务院《专利代理条例》;1996年国家工商局《企业登记代理机构管理暂行办法》;2000年国家工商管理局《商标代理管理办法》;2002年国土局〈土地登记代理人职业资格制度暂行规定〉等等。
由此可见,我国法律服务制度采取的是的:服务主体多种多样,服务领域部门分割,并互有交错的构建模式。但普遍认为目前一般法律服务领域的服务主体主要是:律师和法律服务工作者。
第二章 质疑现行基层法律服务制度
律师和律师事务所是法律服务的核心主体,现代法律服务制度也应当是以律师制度为核心的。对此观点几乎是没有争议的。法律服务制度的发展实际上就是律师制度的发展,任何暂时的,或辅助的法律服务制度如果阻碍了律师制度的发展,就必然阻碍了整个法律服务制度和法律服务市场的发展。因此,笔者认为:能否满足法律服务市场的客观需求,能否保证律师制度的正常发展,是评价一个辅助性的法律服务制度是否可行,和是否必要的两个不可或缺的标准。
基层法律服务制度是从80年代初开始创立的。客观的说,在当时我国律师制度初建,现有的律师队伍尚不能满足社会法律服务需求的情况下。作为必要的补充,建立乡镇法律服务机构,由乡镇法律服务工作者向乡镇政府,企事业单位,公民和其他组织提供必要的法律服务,是符合当时的社会环境和法制发展的需要的。
但是在《律师法》颁布实施以后,在我国律师制度,和律师队伍已经得到一定发展时,基层法律服务制度客观存在的必要性已经缩小,甚至在某些法律服务领域,和地域已经不存在必要性,而且在一些法律服务领域已经失去了执业的合法性。因此,针对目前法律服务市场的现状,和我国律师队伍的发展情况,基层法律服务制度应当且必须进行限制。但司法部却未能从整个法制环境和法律服务市场的客观实际出发,无视《立法法》《律师法》规定,延续并扩张法律服务所建设。并于2000年发布《基层法律服务所管理办法》、《基层法律服务工作者管理办法》予以鼓励和保障。
笔者认为现行的基层法律服务制度有以下违法和不当之处:
(一) 业务领域
1996年颁布实施的《律师法》第46条第二款规定:“没有取得律师执业证书,为牟取经济利益从事诉讼代理或者辩护业务的,由所在地的县级以上地方人民政府司法行政部门责令停止非法执业,没收违法所得,可以并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。”由此不难看出,从事有偿诉讼代理和辩护法律服务的条件是---取得律师执业证书。反之,没有取得律师执业证书从事有偿诉讼代理和辩护业务的即属违法。这表现出我国在诉讼代理和辩护法律服务领域实行的是律师垄断制度。
但是,司法部1997年颁布的《乡镇法律服务收费管理办法》第三条却规定:“乡镇法律服务所提供下列法律服务,应按规定的收费标准向委托人收取法律服务费:(三)代理参加民事,行政诉讼活动。”同时,2000年司法部又发布实施《基层法律服务所管理办法》,该《办法》第三条规定:“基层法律服务所依照司法部规定的业务范围和执业要求,面向基层的政府机关,群众自治组织,企业事业单位,社会团体和承包经营户、个体工商户、合伙组织,以及公民提供法律服务,维护当事人的合法权益,维护法律的正确实施,促进社会稳定,经济发展和法制建设。”上述规定明确允许基层法律服务所从事除刑事辩护以外的几乎所有法律服务领域。
我国《立法法》第七十一条规定:“部门规章规定的事项应当属于执行法律和国务院的行政法规、决定、命令的事项。”同时,第79条第二款规定:“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。”从此我们可以肯定司法部就基层法律服务所的服务领域所做规定是违反《立法法》和《律师法》的,是没有适用效力的。
通过以上分析,笔者认为基层法律服务制度和律师制度之间在业务领域方面的法律规定上存在明显矛盾。司法部应当根据《立法法》和《律师法》规定对基层法律服务的服务领域进行限制。
(二).服务地域
基层法律服务所产生于1987年司法部发布的《关于乡镇法律服务所的暂行规定》。顾名思义,乡镇法律服务所的服务地域就是乡镇。但该《暂行规定》第十一条却规定:“城市街道法律服务所,可参照本规定执行。”将乡镇法律服务所的服务地域直接从乡镇拓展到城市街道。2000年司法部《基层法律服务所管理办法》第七条又规定:“设立基层法律服务所,应当以农村的乡镇行政区划为单位设立;根据需要也可以以城市的街道行政区划为单位设立,但在一个行政区划内只能设立一个法律服务所。”以上规定至少可以说明:基层法律服务所的服务地域应是以乡镇为主,以城市为辅并予严格限制的。
但从我市现状来看,城市街道尤其是法院门口及附近法律服务所林立。每一个街道行政区划均不止一个,甚至多个法律服务所。实际上法律服务所服务地域的重心已经客观的转至城市。导致这种现象发生的原因不是市场价值规律,而仅是利益驱动和对市场价值规律的不正当利用,以及司法行政机关的管理、监督不力。
通过以上分析,笔者认为基层法律服务的服务地域,违背了该制度创设的初衷,其法律服务地域重点应放在农村乡镇等律师法律服务目前尚不能覆盖的地域。就全国绝大多数的城市而言,律师可以提供的法律服务已足以覆盖,因此基层法律服务地域完全可以限制在城市以外。就此问题,司法部部长张福森在2002年年会上已经明确的提出。目前的关键只是如何解决制度上的衔接问题和原先已设立机构的处理问题。
(三)法律服务机构的性质和设立
律师的执业机构是律师事务所。基层法律服务工作者的执业机构是基层法律服务所。两种法律服务机构的服务领域以及地域如上所述区别不大。但二者在机构性质及设立条件上却大相径庭。
1.机构性质:
根据2000年司法部《基层法律服务所管理办法》规定:“基层法律服务所是依据本办法在乡镇和城市街道设立的法律服务组织,是基层法律服务工作者的执业机构。”“基层法律服务所按照事业法人体制进行管理和运作,独立承担民事责任。”
为什么将基层法律服务所的性质规定为“事业法人”?
唯一可以找到的依据,或可能的依据是——2000年《基层法律服务所管理办法》第三条的规定:“基层法律服务所接受县级司法行政机关或者乡镇、街道司法所的委托,协助开展基层司法行政工作。”关于该条所规定的“协助司法行政机关或司法所开展的司法行政工作”具体有那些,却没有相关规定。但是,有一点是非常明确的,即---基层法律服务所的主要或绝对主要的业务是向社会提供法律服务,它是一个从事有偿法律服务的社会法律服务组织,不是以协助司法行政机关或司法所开展司法行政工作为主业,或只向政府机关提供法律支持,或向社会提供无偿法律援助的政府机构,事业单位,或社团组织。
正如司法部关于北京市司法局《关于“律师同时在一个律师事务所又在另一个法律服务所执业”是否适用“同时在两个以上律师事务所执业”问题的请示》的答复中所述:“ 基层法律服务所与律师事务所在业务范围上基本相同,从法律的角度看,可视其为性质相同的法律服务机构。”
根据以上分析,笔者认为:基层法律服务所按照事业法人体制进行运做和管理,但实际从事的却主要是有偿法律服务这一市场经营活动,这两方面是严重矛盾的。仅以国有资产投入的性质将其同意定性为“事业法人”,对基层法律服务所制度的良性发展,和对保护法律服务相对人的合法利益均是非常不利的。
2.设立条件:《律师法》规定:律师事务所应当具备下列条件:有自己的名称,住所,章程;有十万元以上人民币的资产;有符合本法规定的律师,并且需省级以上人民政府司法行政部门审核,颁发律师事务所执业证书。
而《基层法律服务所管理办法》规定:“设立基层法律服务所应当具备下列条件:有规范的名称和章程;有三名以上符合司法部规定条件、能够专职从也的基层法律服务工作者;有固定的执业场所和必要的开办资金。”“基层法律服务所的设立实行司法行政机关核准登记制度,核准登记由地级司法行政机关负责”。
可见,在设立条件上律师事务所的设立条件和程序是相对严格的。而基层法律服务所的设立没有最低投资限额的限制,同时也没有其他实质性限制。毫无资产保证,设立条件和程序简单,但同时其机构性质却是事业法人,独立承担责任。极其容易导致设立的任意性和经营的随意性。目前法律服务工作者和法律服务所泛滥于全市,乃至全国 ,设立制度上的缺陷是其根源。
3.法律服务机构的组建
根据《基层法律服务所管理办法》规定:(1)乡镇法律服务所可由县级司法行政机关组建,也可由乡镇人民政府组建。(2)城市法律服务所由街道办事处在市、区级司法行政机关指导下组建。(3)县级司法行政机关或者乡镇人民政府、街道办事处可以组建地方人民政府核拨事业编制和事业经费的基层法律服务所。
可见,乡镇人民政府、城市街道办事处、县级司法行政机关均可组建基层法律服务所。如此多门多类的组建方式,如果没有严格的制度规范,势必导致重复组建,任意组建。
笔者认为,基层法律服务所应由乡镇人民政府和街道办事处统一组建,司法行政机关不得自行组建。司法行政机关作为法律服务机构的设立审核机关,并且又是法律服务市场的行政管理者,不应作为组建者出现。否则,既是组建者,又是审核设立机关,同时又是监督管理者,甚至常常又是收益者。在制度上根本无法保证设立的必要性,合法性,监督和管理的有效性。
(四)执业条件
《律师法》规定律师执业应取得律师资格证或法律职业资格证,并在律师事务所实习一年。学历要求自2001年律师法修改后已变为“高等院校法学本科以上学历”。
根据2000年司法部《基层法律服务工作者管理办法》规定:基层法律服务工作者应当具备基层法律服务工作者执业资格,并在基层法律服务所实习满6个月,被该所鉴定合格的。学历要求高中或者中等专业以上学历。
二者业务知识和技能上的差距是显而易见的,这正是二者本质的区别。目前,仅符合《基层法律服务工作者管理办法》规定的条件,没有经过专业系统的学习法律知识的大多数法律服务工作者是否能够胜任其所担任的法律服务工作是不容乐观的。与乡镇法律服务所制度创设之初不同,整个法制环境,法律制度,以及社会对法律服务的要求均不可同日而语。但司法部对基层法律服务工作者的素质要求并没有作任何相应适当的提高。如此,不具备必要的法律知识,“维护当事人的合法权益,维护法律的正常实施,促进社会稳定,经济发展和法制建设”便只能是一句空话。所引发的严重后果已经客观的摆在了眼前。
因此,笔者认为:适当的提高基层法律服务工作者的准入条件是非常必要,并完全可行的。
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唐山市经济适用住房管理办法

河北省唐山市人民政府


唐山市经济适用住房管理办法

政府令[2011]3号


  《唐山市经济适用住房管理办法》已经2011年6月3日市政府第52次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。

   市长:陈国鹰

   2011年6月14日


  唐山市经济适用住房管理办法


  第一章 总则

  第一条 为进一步规范经济适用住房管理,解决城镇低收入家庭住房困难,根据国家、省有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照规定标准建设,面向城镇低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

  第三条 本市行政区域内经济适用住房的申请、销售、交易及监督管理适用本办法。

  第四条 市住房和城乡建设行政部门负责全市经济适用住房工作的指导和监督。市住房保障管理机构负责路南区、路北区、高新技术开发区(以下简称市中心区)经济适用住房管理的具体组织实施工作。

  市中心区以外其他县(市)、区住房和城乡建设行政部门负责本行政区域内经济适用住房的管理工作。县(市)、区政府确定的非营利性住房保障管理机构,负责本行政区域内经济适用住房管理的具体组织实施工作。

  市民政部门负责全市申请购买经济适用住房家庭收入、资产核定工作的指导和监督。县(市)、区民政部门负责本行政区域内申请购买经济适用住房家庭收入、资产的核定工作。

  发展和改革、监察、财政、规划、国土资源、价格、税务、公安、统计、金融管理等行政部门及住房公积金管理机构根据职责分工,负责经济适用住房的相关工作。

  各县(市)、区街道办事处(镇人民政府)及社区居民委员会,按各自职责做好相关工作。

  第二章 申请条件与资格

  第五条 城镇低收入基本家庭申请购买经济适用住房应当同时符合下列条件:

  (一)基本家庭成员具有本市常住户籍,其中至少有1人满5年以上;

  (二)基本家庭无住房或现住房人均住房面积(指建筑面积,下同)在15平方米以下且住房总面积在50平方米以下;

  (三)基本家庭上年度人均可支配收入,一人户为当地政府确定的经济适用住房保障人均收入标准的1.5倍以下,二人户为标准的1.2倍以下,三人及以上家庭为标准的1倍以下,且家庭资产符合规定的标准。

  经济适用住房保障人均收入标准按照当地经济发展水平、财政承受能力、居民住房平均水平、城镇低收入家庭经济承受能力等因素确定。

  第六条 本办法所称家庭是指两个以上成员基于婚姻、血缘、收养而产生的法定的赡养、扶养和抚养关系的社会生活单位。

  家庭内可包含多个基本家庭。本办法所称基本家庭是指已婚男女及其未婚子女组成的家庭。

  第七条 基本家庭年度可支配收入是指其家庭成员的年收入总和,包括工资、奖金、津贴、补贴等工资性收入,储蓄存款利息等财产性收入,经营净收入和转移性收入。

  基本家庭资产是指其家庭成员名下的动产和不动产,包括房产、汽车及现金、有价证券、投资(含股份)、存款、债权等。离婚人员原住房析产部分产权列入其资产。

  第八条 家庭无现住房的,其基本家庭为无住房家庭。

  有现住房的家庭含两个以上基本家庭的,其无现住房的基本家庭,为准无房家庭。其住房困难程度,按家庭所有成员的现住房总面积除以全部家庭成员的人数计算。

  有现住房的基本家庭,按现住房面积除以基本家庭成员的人数计算,其住房人均面积低于保障标准的为现住房困难家庭。

  现住房包括自有产权(含共有产权)住房和承租公有住房。

  1999年12月31日停止福利分房后以出售、赠与等形式转移给他人的自有住房,计入现住房。但经审核认定属医疗等特殊原因确需转让住房的,可不计入。

  申请人的父母或子女有两套以上住房,且能满足每个基本家庭独立居住的,应当计入基本家庭住房面积。

  第九条 经济适用住房的申请人应当是申请购买经济适用住房的家庭中具有完全民事行为能力的成员。

  年满35周岁以上单身人员按基本家庭对待,其中,离异人员需离异三年以上,方可作为申请人。

  第十条 已购买经济适用住房的基本家庭,不得再次申请保障性住房。

  退出租赁性住房保障,符合当年或当批经济适用住房销售条件的,可以申请购买经济适用住房。

  第十一条 住房和城乡建设行政部门根据年度经济适用住房可销售数量、住房需求状况等情况,按照住房困难程度、收入水平等因素排序轮候的原则,拟定当年或当批经济适用住房销售的无住房、现住房困难和准无房等各类住房困难群体的具体标准,经本级人民政府批准后公布执行。

  第三章 预登记、申请与核准

  第十二条 对申请购买经济适用住房的家庭实行预登记制度。

  申请人持户口簿、身份证、房屋所有权证、租赁证明、收入证明、资产证明等材料向当地住房和城乡建设行政部门提出书面申请,对申报材料进行形式审查,经审查符合条件的家庭,由住房和城乡建设行政部门核发预登记证明。

  取得预登记证明的家庭,其家庭成员、住房和收入等情况发生变化的,应当及时向当地住房和城乡建设行政部门申报。

  住房和城乡建设行政部门依据人均住房面积、家庭结构、人口数量、户籍年限和收入水平等因素,按不超过当年或当批可供销售经济适用住房数量120%的比例确定预销售对象,并向社会公布。

  根据房源供应数量,首先保障无住房家庭,再分别确定现住房困难及准无房家庭的供应数量。现住房困难类预销售对象应当按基本家庭现住房人均面积计算确定;准无房类预销售对象根据房源及申请人的数量情况可以按家庭现住房人均面积计算确定,也可以通过公开摇号的方式确定。

  被公布家庭应当在规定期限内提出购房申请,逾期未申请的,取消预登记资格。取消资格后,仍需申请经济适用住房的,应当重新预登记。

  第十三条 预销售对象申请购买当年或当批经济适用住房应当提交以下材料:

  (一)预登记证明;

  (二)购买经济适用住房申请表;

  (三)家庭成员户口簿和身份证;

  (四)婚姻状况证明材料;

  (五)家庭收入情况证明材料和资产申报材料;

  (六)家庭住房状况证明材料;

  (七)诚信承诺书、同意接受住房和经济状况核查且核查结果予以公示的书面文件;

  (八)应当提交的其他材料。

  第十四条 对预销售对象提出的申请及有关材料进行审核和公示:

  (一)申请人户口所在地街道办事处或镇人民政府负责购买经济适用住房申请的受理、初审及初审公示;

  (二)路南区、路北区、高新技术开发区住房保障管理机构负责本区购买经济适用住房申请的复审;市住房保障管理机构负责市中心区购买经济适用住房申请的审核、公示、核准;

  (三)除市中心区以外的其他县(市)、区住房和城乡建设行政部门负责本行政区域内购买经济适用住房申请的审核、公示、核准;

  (四)县(市)、 区民政部门负责审核申请购买经济适用住房的家庭收入和资产。

  第十五条 初审单位自受理之日起15日内提出初审意见。

  经初审符合经济适用住房销售条件的,将申请人申报的基本情况和初审意见在申请人户籍所在地(现居住地)或工作单位公示7日。

  公示期间有异议的,初审单位应当进行查证。公示期满,符合经济适用住房销售条件且公示无异议或经查证异议不成立的,将初审意见和申请材料一并报送收入审核单位。

  初审单位可以组织居民委员会从事经济适用住房初审的具体工作。

  第十六条 收入审核单位应当自收到申请材料之日起10日内,就申请人家庭收入、资产是否符合经济适用住房销售条件提出审核意见,连同申请材料一并送同级审核(复审)单位。

  第十七条 复审单位自收到申请材料之日起15日内,就本区中请人是否符合经济适用住房销售条件提出复审意见;对符合条件的,连同申请材料一同报审核单位。

  第十八条 审核单位应当自收到申请材料之日起15日内,提出审核意见。

  对符合经济适用住房销售条件的申请人基本情况在当地媒体和户籍所在地(现居住地)或工作单位公示7日。公示期内有异议的,审核单位应当会同收入审核单位和初审(复审)单位进行查证。

  公示期满,对符合经济适用住房销售条件且公示无异议或经查证异议不成立的,予以核准并核发经济适用住房准购证明。

  核发准购证明的数量低于当年或当批可售经济适用住房套数时,空额部分可按照第十二条的相关规定排序依次递补,也可列入下批销售。

  第十九条 对申请材料不规范、不齐全、不真实或者不符合经济适用住房销售条件的,各受理和初审、复审、审核单位应当书面告知申请人并说明理由。

  对申请材料不规范、不齐全的,申请人应当在收到书面告知之日起5日内规范、补全申请材料。

  第二十条 各受理、初审、复审、审核、核准单位可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭人口、收入、资产和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合,如实提供有关情况。

  在受理、审核过程中,情况复杂、当批销售房屋数量较大的可适当延长时限,并提前向社会公布。

  第四章 销售与产权登记

  第二十一条 市、县(市)、区住房保障管理机构直接组织建设的经济适用住房,平均销售价格由市、县(市)、区价格行政部门会同住房和城乡建设行政部门根据经济适用住房价格管理相关规定核定。

  房地产开发企业开发建设的经济适用住房项目,平均销售价格不得高于中标价格。招标价格底价由价格行政部门会周住房和城乡建设行政部门依据经济适用住房价格管理的有关规定,在综合考虑建设、管理成本和利润等因素的基础上确定。

  单套住房销售价格,应当以平均销售价格为基础,由经济适用住房建设单位根据楼层、朝向等因素确定。

  第二十二条 经济适用住房销售应当明码标价,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。

  第二十三条 经济适用住房实行预售许可制度。经济适用住房建设单位进行经济适用住房预售,应当向住房和城乡建设行政部门申请预售许可。

  预售经济适用住房的,销售单位及其开户金融机构应当与住房和城乡建设行政部门签订销售款使用监管协议。在所建经济适用住房准予房屋初始登记前,销售单位不得将售房款挪作他用。

  项目销(预)售由市、县(市)、区住房保障管理机构代理,也可由市、县(市)、区住房和城乡建设行政部门监督开发企业组织。

  第二十四条 购买经济适用住房可以按规定提取个人住房公积金、办理住房公积金贷款、申请商业性贷款。

  第二十五条 经济适用住房实行公开销 (预)售。市、县(市)、区住房和城乡建设行政部门应当将房源信息向社会公告。公告内容应当包括开发建设单位名称、销(预)售时间、房源位置、总建筑面积、总套数、每种套型的套数、建筑面积、销(预)售价格、申请期限、申请购买条件、审核时限与公示时间等。

  第二十六条 符合条件的家庭,凭经济适用住房准购证明选购经济适用住房,经济适用住房销售单位应当向持有经济适用住房准购证明的家庭销售经济适用住房。

  经济适用住房准购证明持有人的数量多于经济适用住房供应数量时,按照第十二条的相关规定进行排序,或采取摇号等方式确定购买人。

  因可售经济适用住房数量限制,取得经济适用住房准购证明而未买到经济适用住房的,应当直接购买下批经济适用住房,一年之内未买到经济适用住房的,按原审核程序进行复查。已列入当期或当批购买经济适用住房,因个人原因而不购买的,取消购房资格,两年内不得重新预登记。

  第二十七条 销售的经济适用住房面积,分为供应面积和保障面积。供应面积为:

  (一)多层住宅:家庭成员为一人的,不超过50平方米;家庭成员为二人的,不超过60平方米;家庭成员为三人及以上的,不超过65平方米;

  (二)高层、小高层住宅可以在多层住宅标准上分别增加5平方米。

  保障面积为供应面积减去现住房面积,用经济适用住房价格购买。

  实际购房面积减去保障面积部分,按届时同地段或相邻地段普通商品住房市场评估价格购买。这部分购房款中应当扣除对应的土地使用权出让金,待上市交易时补交。

  第二十八条 经济适用住房购买人对所购经济适用住房拥有有限产权。

  住房和城乡建设、国土资源行政部门在办理权属登记时,应当分别注明“经济适用住房”、“划拨土地”、“保障面积以外部分的基本情况”及保障面积的“政府投资比例’’等内容。

  第五章 交易管理

   第二十九条 所购经济适用住房上市交易的,应当同时具备以下条件:

   (一)经济适用住房购买须满5年。现售房上市期限从缴清购房款之日起计算,预售房上市期限从办理入住手续之日起计算;

   (二)取得经济适用住房《房屋所有权证》和《土地使用权证》;

   (三)补交保障面积的增值收益和土地使用权出让金。

   保障面积的增值收益,按照购买经济适用住房时的准成本价格与交易时同地段普通商品房市场评估价格差价的政府投资比例计算。保障面积以外部分的房款已按市场价交纳的,该部分的增值收益不再补交。

   土地出让金按分摊占地面积缴纳,缴纳标准按经济适用住房,交易时土地基准地价的40%计算。

   第三十条 所购经济适用住房达到上市年限后,产权人可以按第二十九条规定补交相关费用,取得普通商品房《房屋所有权证》和出让性质的《土地使用权证》。

   第三十一条 在限制上市交易期限内不得将所购经济适用住房转卖、兑换、赠与、作价入股。

   在限制上市交易年限内,因特殊原因确需转让经济适用住房的,可以由政府按照原价格回购,并按同期贷款利率计息。

   未按上市交易规定补交相关费用的,所购经济适用住房不得出租经营。

   第三十二条 因法院裁定、判决、调解和抵寸甲等原因,处分经济适用住房的,需先按上市交易规定补交相关费用后再办理房屋所有权转移登记手续。

   因继承、离婚发生经济适用住房权属转移的,可办理转移登记手续,房屋权属性质、限制上市起始日期不变。

  第三十三条 政府免收的每平方米住房各种行政事业性收费和政府性基金(简称政府减免费用)的数额,由经济适用住房项目建设单位计算,报价格行政部门审核确认。

  经济适用住房准成本价格为经济适用住房平均售价与每平方米政府投入资金之和。政府投入资金为政府减免费用。

  政府投资比例为每平方米政府投入资金与经济适用住房准成本价格之比;个人投资比例为经济适用住房平均售价与经济适用住房准成本价格之比。

  经济适用住房建设单位将经济适用住房平均售价、政府减免费用、政府及个人投资比例等资料,在销售前分别报住房保障管理机构和房屋产权登记机构建档管理。

  第三十四条 收回的土地出让金、增值收益以及保障面积以外部分的售房款扣除成本后的余额,应当上交本级财政,专项用于住房保障。

  第六章 监督管理和法律责任

  第三十五条 市、县(市)、区住房和城乡建设行政部门应当对经济适用住房申请、销售、使用管理、交易等情况进行监督检查。

  市、县(市)、区住房和城乡建设行政部门及其他有关部门对违反经济适用住房管理有关规定行为的举报或控告,应当及时受理并核查、处理。

  第三十六条 房地产开发企业在经济适用住房销售或预售中,有下列行为之一的,由住房和城乡建设行政部门给予警告,责令停止违法行为,限期改正,并处3万元罚款。永久禁止该企业参与本市的经济适用住房项目法人招投标,其开发资质证书有效期满后,属本市审批的,核发机关不予延期;不属本市审批的,向核发机关提出不予延期的建议:

  (一)违反本办法第二十三条第一款规定,未取得预售许可预售经济适用住房的;

  (二)违反第二十三条第二款规定,将售房款挪作他用的;

  (三)违反本办法第二十六条第一款规定,向非持有经济适用住房准购证明的家庭销售经济适用住房的。

  第三十七条 购买人违反本办法第三十一条规定,在限制上市交易期限内将所购住房转卖、兑换、赠与、作价入股,或未补交相关费用出租经营的,由住房和城乡建设行政部门给予警告,责令停止违法行为;属非经营性行为的,可处一千元罚款;属经营性行为且有违法所得的,可处五千元以上三万元以下罚款,没有违法所得的,可处一万元以下罚款。同时该经济适用住房由住房和城乡建设行政部门按原价格收回。

  第三十八条 申请人提供虚假材料的,三年内不得再申请保障性住房。

  以欺骗等手段已购买经济适用住房,未领取经济适用住房房屋所有权证、土地使用权证的,不予核发; 已领取经济适用住房房屋所有权证、土地使用权证的,由当地住房和城乡建设、国土资源行政部门以公告形式予以注销。由当地住房和城乡建设行政部门收回已购住房,或责令其限期按当时市场价格补交相关费用;不退回已购住房或不补交相关费用的, 申请人民法院强制执行。

  为中请人出具虚假证明的,由有关部门、单位追究当事人及主要负责人的责任,视情节轻重予以行政处分。涉嫌犯罪的,移交司法机关处理。

  第三十九条 行政管理相对人对行政部门作出的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉、又不履行具体行政行为的,由作出具体行政行为的行政机关申请人民法院强制执行。

  第四十条 国家机关工作人员在经济适用住房管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,有下列情形之一的,责令改正;情节严重的,对责任人员依法给予行政处分,涉嫌犯罪的,移交司法机关处理:

  (一)对符合规定条件的申请不予受理的或者不在规定期限内做出决定的;

  (二)不在规定场所公示应当公示材料的;

  (三)未按规定说明不受理申请或者不予批准理由的;

  (四)对不符合规定条件的申请人准予购买经济适用住房的;

  (五)索取或者收受他人财物或者谋取其他利益的。

  第七章 附则

  第四十一条 集资合作建房的管理办法按照经济适用住房的有关规定执行。

  第四十二条 本办法实施前已租赁的经济适用住房,应当限期购买或转入租赁性住房保障。

  本办法实施前已购经济适用住房的交易按照《唐山市中心区已购经济适用住房交易管理规定》(唐政办[2010]46号)相关规定执行。

  第四十三条 各工业区、开发区、管理区等政府派出机构所辖区域经济适用住房的管理按照本办法执行。

  第四十四条 住房和城乡建设行政部门和民政部门可按各自职责,根据本办法制定实施细则。

  第四十五条 本办法自公布之日起施行。






大学生夫妻不能同房是谁之尴尬

杨涛


辍学打工4年后重返校园,带着妻子参加高考,双双考上大学。25岁的蔡建东在打工、结婚之后,再圆大学梦。然而,当这对“打工夫妻”走进大学校园的时候,烦恼却随之而来:身为夫妻,却必须分住在男女生宿舍内。蔡建东为了能和妻子住在一起,已三次向学校递交“同房申请”,但均遭拒绝,因为我国现有的高校管理规定对“本科生、专科生男女生同房”没有明确规定,学校不能给身为“男女生”的蔡建东夫妇特别待遇。而且,学校也要严格遵守教育部的“禁租令”,坚决禁止的蔡建东夫妻到校外租房。(《天府早报》9月12日)
窗明几净共攻书,相视一笑,然后目光又回到课本上,在入睡之前,还可以依在床头讨论,这种蔡建东夫妻俩想象中田园牧歌的大学生活被现实碾的粉碎。这正应验了一句老话:“想像之树是常青的,然而现实却总是灰色的。”看来,蔡建东夫妻还是得各自在学校分配的集体宿舍中度过三年的大学生活。然而,我们要问,这种尴尬局面的形成是谁造成呢?
    其实,从根本上讲,这是蔡建东夫妻自身造成的尴尬。在我国,高等教育虽然是付费的教育,并且所出的学费并不低,但是事实上高等教育在目前还是以国家的投入为主,有资料显示,学生所交的费用只占到高校的开支的三分之一。因此,高等教育还是一种公益性的事业,学生还是在享受着国家的公益性的补贴,而这种公益性的投入是有限的,如果一个人过多地享受了这种公共资源,就会影响到其他学生对公共资源的享用,或者许多人都提出相同的要求,国家的财力就根本无法承受,也必然在对教育的其他方面减少投入。拿学生夫妻要求同房而言,他们占了相应的房间,势必也就会影响到其他学生使用房间的减少,而且在“高考报名考生不再有年龄和婚否的限制”规定出台和一些地方相继出现大学生结婚的事件后,学生夫妻的现象会越来越多,如果学校都要给予满足,势必就要政府更多追加投入或者在其他方面减少开支,最终影响到教育的总体发展。
     蔡建东夫妻的尴尬表现就在于把这种高等教育完全当作了市场行为,把“求学”当成了“打工”,没有看到国家对教育这种公益性投入毕竟还是要考虑到公平分配和合理支出。尽管南京某大学曾为一对研究生夫妇开设夫妻房,但这不足为例,况且研究生的数量比之本科生、专科生而言毕竟少得多,存在个别调配的可能。因此,蔡建东夫妻在享受国家给予其一定的教育补贴的同时,就不得不要忍受暂时夫妻不能同房的不便,如康定师专校长李能武所说,既然辛辛苦苦考上大学,就安安心心做三年学生,安安心心读三年书好了。
   当然,从某种意义上讲,这种局面的形成未尝不是学校落后管理和教育部的“禁租令”造成的尴尬。学校对于学生的管理还是停留在老一套的观念。事实上,高考报名考生不再有年龄和婚否的限制,学校也应当想到学生夫妻出现的可能,那么学校对于这样的学生,是否既要考虑到无法满足他们同房的现状,也考虑他们是夫妻这种实际情况,从人性化管理的角度出发,安排一定数量的房间,以低廉的价格,让这些人过过“周末夫妻”的日子。而“禁租令”从加强对学生的管理而言,严禁学生在外租房也许出发点是好的,但是对于这种学生夫妻的出现,是否可以事先考虑通融的措施呢?

通联:江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士   邮编:341000   
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